Viager : de nouveaux acteurs attendus sur le marché

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Des acteurs institutionnels s'apprêtent à investir massivement sur le marché du viager immobilier. Une aubaine pour les propriétaires soucieux de compléter leur retraite par des revenus supplémentaires.

La volonté de quelques investisseurs institutionnels de se constituer des portefeuilles de biens immobiliers en viager va-t-elle ouvrir des débouchés aux ménages vendeurs? Rien n'est encore sûr. Toutefois, cet afflux de demandes nouvelles devrait animer un marché de gré à gré (ventes entre particuliers) qui végète avec des transactions annuelles comprises entre 2500 et 7000 biens. En quête de placements à long terme, une poignée d'opérateurs professionnels redécouvre les vertus du viager immobilier. Au deuxième trimestre 2014, la Caisse des dépôts va lancer un fonds doté d'une capacité d'investissement de 100 millions d'euros donnant la possibilité d'acquérir entre 800 et 900 biens en viager occupé (la personne âgée continue de vivre dans son logement). «Grâce à ce système de viager "intermédié" qui pourrait prendre la forme d'un OPCVM, le risque de longévité du crédit rentier (le vendeur) sera mutualisé grâce au grand nombre de biens en portefeuille. Chaque bien sera vendu au décès de son vendeur et ses ayants droit auront le droit de l'acheter en priorité», détaille une source proche du dossier. Lancé à titre expérimental, ce projet a pour vocation de «donner une plus grande liquidité au patrimoine des Français» et notamment à celui des seniors. Pour mémoire, 72 % des plus de 70 ans sont aujourd'hui propriétaires de leur résidence principale et ce bien constitue pour certains leur principale richesse.

Président de Virage-Viager, Eric Guillaume confirme l'appétit de ces acteurs à fort pouvoir d'achat. «Je travaille actuellement sur plusieurs projets de création de fonds en viager émanant de personnes morales, notamment des caisses de retraite, des assureurs et des mutuelles», indique-t-il. Il y a deux ans, ce cabinet a mis en place un dispositif basé sur ce mécanisme pour le compte de Corimo, une caisse de retraite d'enseignants. Puisant dans son vivier de «clients», cette dernière a suscité 600 propositions spontanées. Après une sélection, elle en a acheté 120. «Corimo ne propose pas de rente viagère mais un versement unique d'un capital qui fait office de bouquet», commente Eric Guillaume. Une autre initiative se prépare chez Perial, un groupe spécialiste des placements collectifs en immobilier. En attente d'un agrément auprès de l'AMF, son futur véhicule (un FPCI?) devrait être opérationnel d'ici à la fin de l'année. «Avec un ticket d'entrée proche de 30 000 euros, ce fonds fermé prévoit de collecter 15 millions d'euros, ce qui permettra de disposer d'une cinquantaine d'appartements à Paris», déclare Alexandre Claudet, directeur général délégué chez Perial Asset Management. Il y a un an, la société de gestion 123Venture s'est engagée sur ce marché en créant la sicav 123Viager. Doté de 2 millions d'euros, ce véhicule d'investissement a déjà fait entrer neuf biens dans son portefeuille. «Ce patrimoine représente une valeur vénale sous-jacente de 4 millions d'euros. Il affiche une décote de l'ordre de 32 % avec une espérance de vie moyenne de dix ans», détaille Jean-Christophe Ginet, directeur associé gestion immobilière chez 123Venture. «Nous privilégions les actifs en copropriété, de préférence situés en région Paca et en Ile-de-France. Les prix unitaires sont compris entre 200.000 et 900.000 ¤», ajoute-t-il.

Ne pas solliciter l'aide de ses enfants

L'arrivée de ces acheteurs capables de faire leurs emplettes en grande quantité pourrait s'avérer une aubaine pour les particuliers. «Il y a des chances que ces professionnels soient sélectifs et n'optent que pour les logements les mieux situés et susceptibles de dégager la plus forte plus-value», avance un observateur. D'autres, plus optimistes, indiquent que des actifs boudés par les acheteurs particuliers en quête d'une jouissance future pourraient intéresser ces acteurs qui se bornent à une pure analyse financière de l'opération. A ce jour, l'offre de biens est abondante. «Le viager se porte bien en période de crise», affirme Henri-Jacques Rochat, gérant de l'agence lyonnaise Viagers Rochat.

«On compte aujourd'hui un acheteur pour dix vendeurs. Ce rapport était de un pour quatre en 2006», précise Eric Guillaume. «Les seniors optent pour ce scénario afin de compléter une retraite insuffisante. La rente et le bouquet (le capital versé au moment de la signature du contrat, ndlr)les aident à joindre les deux bouts, à conserver leur train de vie, à rénover leur logement ou encore à payer leur aide à domicile», signale Benjamin Mabille, fondateur et dirigeant du cabinet BM Finance.

Avec la dégradation de la conjoncture économique, ce genre de cessions n'est plus l'apanage des seuls seniors sans enfants. Pour donner un coup de pouce à sa fille au chômage depuis deux ans avec deux enfants à charge, Henriette, 72 ans n'a pas hésité à se dessaisir de son bien locatif à Limoges. Cette opération lui a permis de faire une donation à sa fille du montant du bouquet et de subvenir ponctuellement aux besoins de celle-ci grâce à sa rente mensuelle. «C'est mieux que ma fille touche une partie de son héritage au moment où elle en a vraiment besoin», raconte Henriette.

Un autre usage du viager se développe: il évite de solliciter ses enfants. «Grâce à cet argent, certains seniors disposent de moyens suffisants pour autofinancer leur dépendance à la maison ou en maison de retraite», résume Benjamin Mabille. Malgré ces utilisations à géométrie variable, cette formule reste à ce jour modérément appréciée des Français et représente à peine 1 % des transactions immobilières.

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