Vente immobilière: qui paie quoi, le conseil du notaire

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Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions que vous vous posez. Cette semaine, Me Antoine Brouard fait le point sur la répartition des frais et factures entre l’acquéreur et le vendeur lors d’une transaction immobilière.

Afin d’éviter tout malentendu lors d’une vente immobilière, il est impératif d’évoquer la question des comptes entre le vendeur et l’acquéreur dès la signature de la promesse de vente, ce que fera systématiquement le notaire chargé de l’établir.

Ce que va payer le vendeur

Il y a tout d’abord les frais d’établissement des diagnostics immobiliers . Afin de pouvoir mettre en vente un bien immobilier, le vendeur doit en effet faire réaliser un certain nombre de diagnostics immobiliers par un professionnel et en supporter le coût. La facture correspondante sera plus ou moins lourde selon le nombre de diagnostics devant être réalisés:

- L’état sur la présence ou l’absence de mérules si le bien vendu est situé dans une zone concernée (pas de durée de validité connue à ce jour) ;

- L’état sur la présence ou l’absence de termites si le bien vendu est situé dans une zone concernée (validité 6 mois) ;

- Le diagnostic amiante si le bien vendu a été édifié en vertu d’un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 (validité permanente si pas d’amiante et 3 ans si nécessité de surveillance) ;

- Le constat des risques d’exposition au plomb si le bien vendu est à usage d’habitation et qu’il a été édifié en vertu d’un permis de construire délivré avant le 1er janvier 1949 (validité permanente si pas de traces de plomb ou si quantité décelée < 1mg/cm² - 1 an dans les autres cas) ;

- L’état de l’installation intérieure de gaz si le bien vendu est à usage d’habitation et qu’il comporte une installation intérieure de gaz datant de + de 15 ans (validité 3 ans) ;

- L’état de l’installation intérieure d’électricité si le bien vendu est à usage d’habitation et qu’il comporte une installation intérieure d’électricité datant de + de 15 ans (validité 3 ans) ;

- L’état des risques naturels, miniers et technologiques (validité 6 mois) ;

- Le certificat de mesurage «Loi Carrez» pour chaque lot de copropriété, hors caves, garages et lots < 8 m² (validité illimitée si la superficie mesurée n’est pas affectée par la réalisation de travaux d’aménagements postérieurs) ;

- Le diagnostic de performance énergétique pour tout bâtiment à usage d’habitation ou de commerce (validité 10 ans).

Les honoraires de négociation sont aussi à sa charge. Si la vente a été négociée par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier (notaire, agence immobilière) et si le mandat le mentionne, ces honoraires sont mis à sa charge.

Quant à la fiscalité, le vendeur devra payer l’impôt sur la plus-value s’il y est soumis, et le cas échéant la TVA immobilière (dans des cas biens spécifiques au regard de la qualité des parties et de la nature du bien vendu).

Si le bien vendu est grevé d’une inscription hypothécaire en cours de validité, les frais de mainlevée sont dus au même titre que le remboursement du créancier (le plus souvent une banque) qui bénéficie de cette inscription.

D’une manière générale le règlement des factures des diagnostics sera très souvent effectué directement par le vendeur. Néanmoins, elles pourront toutefois être réglées par le notaire si le vendeur le souhaite, en même temps que les honoraires de négociation, de la fiscalité ou encore des frais de mainlevée dont le paiement sera systématiquement effectué par le notaire par prélèvement direct sur le prix de vente avant toute distribution.

Et si le bien vendu est un lot de copropriété (appartement, cave, garage…)?

Le vendeur sera alors tenu de payer au syndic de copropriété:

- Les honoraires de mutation liés à la délivrance par ce dernier, au notaire en charge de la vente, des documents relatifs à l’information de l’acquéreur sur la situation comptable et financière de la copropriété ;

- Les charges de copropriété qu’il n’aurait pas réglées malgré leur exigibilité.

Le notaire se chargera d’effectuer ces règlements pour le compte du vendeur.

Les dépenses incombant à l’acquéreur

Sauf convention contraire, la charge de ces frais incombe à l’acquéreur. Improprement appelés «frais de notaire» dans le langage courant, les frais d’acte comprennent:

- Principalement de la fiscalité: les droits d’enregistrement (soit 5,8% du prix de vente déduction faite des biens mobiliers s’il y en a) ;

- Les frais de publication au fichier immobilier (soit 0,1% de la même base),

- Les débours correspondant aux frais engagés par le notaire (coût de documents obligatoires tels que l’état hypothécaire, le compte-rendu de l’interrogation des casiers judiciaires, les copies de règlements de copropriété…). Le montant de ces frais oscille généralement entre 100 et 800 euros ;

- La rémunération de l’office notarial (émoluments proportionnels et émoluments de formalités dont le total avoisine généralement 1% du montant du prix de vente.) dont le montant total ne varie pas, même en cas de pluralité de notaires intervenant à l’acte ;

- Les honoraires de négociation s’il y a lieu et si le mandat mentionne qu’ils sont mis à sa charge et non plus à celle du vendeur.

Les comptes de remboursement entre vendeur et acquéreur

Le plus souvent, au moment de la signature de l’acte de vente, le notaire établi un compte de remboursement entre les parties portant sur le remboursement par l’acquéreur au vendeur du prorata de taxe foncière (car le vendeur sera seul redevable du paiement de la totalité de cette taxe envers l’administration fiscale pour l’année de la vente) calculé pour l’année en cours à compter de la date de signature.

Et si le bien vendu est un lot de copropriété, il faudra régler le prorata de charges de copropriété pour la période en cours (généralement d’un trimestre), appelées par le syndic au vendeur, calculé à compter de la date de signature. Pourront s’y ajouter des éventuels fonds de roulement et provision pour travaux de conservation ou sauvegarde de l’immeuble versés par le vendeur au syndic de copropriété.

Enfin, le vendeur devra rembourser l’acquéreur du prorata de loyer pour le mois en cours et du dépôt de garantie versé par le locataire dans l’hypothèse où le bien serait vendu loué. Il fera de même pour le montant des travaux votés en assemblée générale des copropriétaires et non encore appelés par le syndic si le bien vendu est un lot de copropriété.

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