Vendre un bien en copropriété, le conseil du notaire

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Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions que vous vous posez. Cette semaine, Me Dominique Janer vous explique comment vendre un bien en copropriété.

Avant d’expliquer la vente d’un bien en copropriété, il est essentiel de définir la notion de bien en copropriété et de préciser comment sont établis les droits et obligations d’un propriétaire de ce genre de bien.

Qu’est-ce qu’un bien en copropriété?

Le statut de la copropriété s’applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacune une partie privative et une quote-part de parties communes. C’est la loi 65-557 du 10 Juillet 1946 qui régit le statut de la copropriété ainsi que le décret 67-223 du 17 mars 1967.

Comment sont établis les droits et obligations d’un propriétaire d’un lot de copropriété?

Les droits et les obligations des copropriétaires sont fixés dans le règlement de copropriété et la répartition des charges et l’état descriptif de division détermine les fractions attribuées à chaque copropriétaire.

Il faut savoir que la vente d’un bien en copropriété est une vente d’un bien immobilier soumise à toutes les règles et renseignements usuels applicables à toute vente immobilière mais également soumise à des règles spécifiques et à des formalités particulières.

Voici les règles particulières et spécifiques à connaître avant de vendre votre bien.

1) Le mesurage (article 46 de la loi du 10 juillet 1965)

Le vendeur d’un bien en copropriété doit garantir la superficie du lot qu’il vend (loi CARREZ), attention aux erreurs de mesure donc.

L’avant-contrat et l’acte de vente doivent contenir la mention de la superficie de la partie privative.

Ce mesurage est effectué par un professionnel qui engage sa responsabilité mais ce n’est pas une obligation, le vendeur lui-même peut effectuer le mesurage, il engage alors sa propre responsabilité.

À défaut de cette mention, l’acquéreur peut intenter l’action en nullité au plus tard à l’expiration du délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la vente.

Si la superficie de la partie privative mesurée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur supporte la diminution du prix proportionnelle et ce à la demande de l’acquéreur.

L’action en diminution du prix doit être intentée dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique.

2) Surface habitable (article 46 de la loi du 10 juillet 1965)

L’avant-contrat et l’acte doivent mentionner la surface habitable et ce conformément à la loi ALUR.

Absence de parution de décret d’application précisant exactement la notion de surface habitable et aucune sanction n’est prévue par le texte.

3) Documents à fournir

En plus des diagnostics habituels (plomb, amiante, termites, mérules …) doivent être fournis les documents suivants:

● Procès-verbaux des trois dernières assemblées générales

● Règlement de copropriété et état descriptif

●  Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel

● Les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires

●  L’état global des impayés de charge au sein du syndicat et la dette vis-à-vis de fournisseurs.

●  Le montant des fonds travaux rattachés au lot vendu.

Ces documents sont obtenus par le notaire avant la signature de l’avant-contrat auprès du syndic.

● Le carnet d’entretien

● Notification au syndic par le notaire du nom de l’acquéreur, pour vérification par le syndic que l’acquéreur du lot de copropriété ne soit pas déjà propriétaire dans la copropriété et qu’il ne soit pas en état d’impayés vis-à-vis de la copropriété.

4) Particularité du lot de copropriété vis-à-vis du droit de préemption urbain

La vente d’un bien en copropriété est soumise au droit de préemption urbain comme tout autre bien immobilier sauf si le règlement de copropriété est publié depuis plus de 10 ans et si le bien n’est pas situé dans une zone de droit de préemption renforcé.

5) Après la signature de l’acte de vente

Le notaire ne libérera le prix de vente qu’après obtention de l’accord entre le vendeur et le syndic sur les sommes dues.

Si le syndic a délivré au notaire un certificat ayant moins d’un mois attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndic, le notaire n’aura pas à informer le syndic de la vente et le syndic dispose d’un délai de 15 jours pour faire opposition au versement des fonds et ce par acte extrajudiciaire. Toute remise du prix au vendeur par notaire en violation de ces dispositions est inopposable au syndic ayant fait régulièrement opposition.

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  • heimdal il y a un mois

    Faites certifier le montant des charges .L'agence les sous-estime quasiment toujours .