Vendre en viager : attrayant mais risqué

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Cette formule qui prévoit que le propriétaire peut rester dans son logement tout en percevant une rente à vie implique néanmoins un risque financier souvent mal pris en compte.

Ce n'est pas la forme de vente immobilière la plus répandue. Selon les chiffres du Conseil supérieur du notariat, la vente en viager qui prévoit que l'acquéreur verse une rente à vie au vendeur, alors que ce dernier peut continuer à occuper le bien qu'il cède, est même en perte de vitesse depuis plusieurs années. Selon les dernières statistiques disponibles, les notaires ont enregistré 779 ventes en viagers en province en 2009, c'est-à-dire 0,2% des transactions réalisées. Des chiffres en fort recul par rapport à ceux publiés dans les années 1990: le nombre de viagers dépassait alors la barre des 1500 soit 0,7% de l'ensemble des ventes. Frein moral l'acheteur pariant en quelque sorte sur le décès du vendeur ou expériences malheureuses comme celle du viager signé par un notaire avec l'ex-doyenne des Français Jeanne Calment ... les acquéreurs français ont préféré opter pour des transactions plus classiques.

Une certaine recrudescence

Pourtant, dans certaines régions, l'Ile-de-France et la Côte d'Azur notamment, la vente en viager connaît un certain regain. Des agences se sont spécialisées sur le créneau, et sur les sites Internet d'annonces immobilières on compte actuellement plus d'une centaine d'offres à Paris et autant à Nice. Le quota est nettement moins important dans les régions du nord et de l'est.

Selon les professionnels, ce type de ventes peut présenter plusieurs avantages. Pour le vendeur tout d'abord qui peut ainsi rester dans les lieux, en empochant la plupart du temps une partie de la vente en capital fixe le bouquet et le reste sous forme de rente à vie. Cette rente peut en outre bénéficier d'un abattement fiscal allant de 30% à 70% selon l'âge du vendeur.

Pour les acquéreurs, le viager est un moyen d'acheter un bien en espérant un prix plus intéressant que celui du marché. Les agents immobiliers y voient aussi un moyen de replacer des biens sur le marché qui souffre de la pénurie. Enfin, la vente en viager peut être perçue comme une réponse au problème des retraites et de la dépendance en permettant aux personnes âgées d'habiter leur domicile mais en y vivant mieux grâce au complément de revenus. Ces avantages n'auraient d'ailleurs pas échappé au gouvernement qui sollicite actuellement l'expertise des notaires sur le dossier pour relancer la formule.

Garantie trop faible

Car si le viager est moins répandu qu'auparavant, c'est aussi parce que les notaires préfèrent le déconseiller... aux vendeurs. «L'acheteur fait en quelque sorte le pari qu'il peut faire une bonne affaire. Si au final, il paie plus cher qu'escompté, cela fait partie du jeu. Le vendeur n'est pas dans cette perspective, il veut jouer gagnant et obtenir le prix juste pour son bien», explique Pierre Lemée du Conseil supérieur du notariat. Or pour lui la procédure n'est pas assez sécurisée. «Lorsqu'ils vendent leur bien en viager et que l'acquéreur, appelé débirentier, décède, la charge de payer la rente au vendeur, le crédirentier, est transmise aux héritiers», poursuit-il. Des héritiers que le vendeur ne connaît pas et qui ne sont peut-être pas solvables. Si le débirentier ne peut plus assurer le paiement, la garantie hypothécaire dont bénéficie le vendeur n'est pas toujours suffisante. «Si le débiteur met en œuvre une procédure de surendettement, le crédirentier se retrouve sur la liste, au même rang qu'un banquier», déplore le notaire. D'autant que la dénonciation du contrat de viager peut s'avérer compliquée.

Autre inconvénient de la formule soulevé par Pierre Lemée : le risque pour le vendeur d'être victime d'un «arrangement entre amis», l'acquéreur poussant le propriétaire à signer un viager tout en ayant connaissance de sa santé fragile. Un notaire vient ainsi d'être radié pourune affaire similaire à La Baule, en Loire-Atlantique.

Face à ces aléas, la préférence de Pierre Lemée va au prêt viager hypothécaire. Créée en 2006 cette formule permet aussi au propriétaire d'un bien immobilier d'en obtenir des ressources sans avoir à le vendre. Le propriétaire peut contracter ce prêt auprès d'un établissement de crédit et choisir de percevoir la somme sous forme d'un capital ou d'une rente viagère. Le remboursement s'effectue au décès de l'emprunteur, par la vente du bien, ou par anticipation si le propriétaire décide de se séparer de son logement. Si le prix de vente dépasse la dette, les héritiers récupèrent le solde. Dans le cas contraire en revanche, la dette ne se transmet pas. Ces derniers peuvent aussi préférer rembourser le prêt, et conserver le bien au moment de la succession. Une procédure moins risquée.

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