Usufruit et nue-propriété : quelles dépenses déduire de l'impôt?

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Le code civil définit clairement la répartition des rôles. L'usufruitier est en charge des dépenses d'entretien et le nu-propriétaire doit prendre à sa charge les grosses réparations. (© Fotolia)
Le code civil définit clairement la répartition des rôles. L'usufruitier est en charge des dépenses d'entretien et le nu-propriétaire doit prendre à sa charge les grosses réparations. (© Fotolia)

Le code civil définit clairement la répartition des rôles. L’usufruitier est en charge des dépenses d’entretien du bien et le nu-propriétaire doit prendre à sa charge les grosses réparations, sauf lorsqu’elle sont engagées pour réparer un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier. Et fiscalement comment ça fonctionne ? Trois cas de figure sont à envisager :

Si le logement est loué par l’usufruitier

Pas de doute, l’usufruitier perçoit les loyers et les déclare en conséquence à l’administration fiscale. S’il opte pour le régime réel d’imposition (ou s’il ne peut prétendre au régime du micro foncier) il doit établir une déclaration de revenu foncier n° 2044. Il pourra alors retrancher un certain nombre de charges de ses loyers y compris « les grosses réparations » incombant juridiquement au nu-propriétaire, s’il les a supportées. En revanche si  le nu-propriétaire règle les charges, il faut distinguer selon le type de dépense :

Pour les dépenses de grosses réparations, le nu-propriétaire peut les déduire des revenus fonciers qu’il encaisse par ailleurs, ou, sur option de son revenu global. L’option est réservée au démembrement de propriété résultant d’une succession ou d’une donation sans charge ni condition entre parents jusqu’au 4e degré inclus (ou entre époux ou partenaire de Pacs), en inscrivant le montant des dépenses payées sur

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