une vue imprenable jusqu'au jour où...

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« La construction d'un nouveau bâtiment sur un terrain voisin est une sujétion normale et prévisible ». En lisant et en relisant cet attendu de la cour administrative d'appel de Marseille (23 octobre 2006, n° 03MA01085), Pierre B. ne décolère pas : « Venez sur le balcon et regardez ce qu'on voit. C'est quand même malheureux. Avant cette construction, nous avions la vue sur toute la baie d'Ajaccio ». De nombreux copropriétaires ont acheté dans cet immeuble en grande partie pour sa vue dégagée et tout allait bien jusqu'au jour où la collectivité territoriale de Corse a décidé de surélever l'hôtel de région, bouchant ainsi tout l'horizon.


Pas de droit à la vue

Les copropriétaires se sont ligués pour réclamer une indemnisation de leur préjudice d'agrément et de la perte financière considérable enregistrée sur la valeur des appartements. Peine perdue, la justice administrative rappelle qu'une personne « a fortiori en milieu urbain » ne peut pas prétendre au maintien de son environnement visuel. Il n'y a donc pas « de trouble anormal de voisinage du seul fait d'une nouvelle construction ».
Intérêt général. Cet arrêt est parfaitement représentatif de la jurisprudence administrative qui, fondée sur la notion d'intérêt général, considère que l'intérêt particulier doit s'effacer devant les besoins de la collectivité : création de logements, de services publics, d'équipements, etc.
Tout comme un propriétaire peut être exproprié pour le bien de la collectivité, il peut être privé de ce qu'il considère comme étant « sa » vue. Ce qui peut choquer c'est qu'en ce cas, le propriétaire n'a droit à aucune indemnisation ! Motif : il reste propriétaire. Quant au préjudice subi par sa qualité de vie, une réponse du ministre de l'Écologie (JO Sénat quest., 22 novembre 2007) l'écarte totalement : « Une simple privation de la vue ne constitue pas une atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants (...). Une autorisation d'urbanisme ne peut être refusée pour ce seul motif ».


Urbanisme contraignant

Toute la législation, depuis la loi SRU du 13 décembre 2000 jusqu'au projet de loi actuel du ministère du Logement, va dans le sens de la densification des villes et des villages. Y compris par la restriction du contentieux sur le permis de construire.
S'opposer à un voisin qui fait construire uniquement parce que la nouvelle maison perturbe, voire occulte, la vue dont bénéficie une propriété, n'a plus aucune chance d'aboutir en zone urbaine ou semi-urbaine si le permis de construire est régulier.


Couper les arbres, pas les maisons !

En revanche, une vue est plus facile à défendre si c'est votre voisin qui la bouche. Devant les juridictions judiciaires, c'est-à-dire lors d'un conflit entre deux particuliers sur la base du trouble anormal de voisinage, il reste parfois possible de se plaindre d'une privation de vue. Un cas est patent : celui de la volonté de nuire. La Cour de cassation (cass. civ., 2e ch., 15 mars 2007 n° 06-11571) veille, sur ce point, à ce qu'il n'y ait pas aggravation d'une situation existante.
Trouble du voisinage. « Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage s'applique à tous les occupants d'un immeuble en copropriété quel que soit le titre de leur occupation » (cass. civ., 2e ch., 17 mars 2007 n° 04-11279), ce qui signifie, aux yeux des magistrats, que planter un arbre qui gêne la vue des étages supérieurs est condamnable.
Mais là encore, en matière de voisinage, il y a une distinction à effectuer entre urbain et rural et surtout entre un trouble lié à des arbres (assez facilement réprimé) et celui lié à une construction (très difficile à contrer dans le cas d'un logement). Il faut noter que, dans le premier cas, une obligation de remise en état des lieux est prononcée alors que dans le second ce n'est, éventuellement, que l'octroi de dommages-intérêts.
Jurisprudence imprévisible. Plus de difficultés surviennent en habitat diffus où les individualismes sont exacerbés. Certaines décisions de justice peuvent laisser croire qu'une opposition est possible. « Une perte d'ensoleillement de certaines pièces de la maison et de la vue dégagée sur un site naturel, résultant de la construction d'un garage, constitue un trouble anormal de voisinage », a estimé la cour d'appel de Nîmes (1re ch. A, 28 novembre 2006, n° 04 02504). Pour simplifier, un contentieux peut éventuellement aboutir face à une construction annexe, mais il a très peu de chances de prospérer face à la construction d'une maison ou d'un immeuble, sauf éventuellement dans le cas où la nouvelle construction aurait aisément pu être implantée différemment, sans gêner le voisinage. Il faut aussi tenir compte des nouvelles techniques de construction et du coût du foncier qui conduisent parfois à bâtir sur des terrains extrêmement pentus, par exemple en montagne, au détriment de la vue prétendument imprenable des constructions précédentes. Avis aux plaideurs... L'horizon est bouché !


Deux moyens de se protéger

À l'occasion d'une division foncière, d'un partage familial ou d'une vente d'un terrain, il est possible de protéger son environnement direct. Il s'agit de créer une nouvelle servitude qui va peser sur la parcelle cédée.
« Non aedificandi » - Cette servitude interdit toute construction sur la parcelle. Elle peut être absolue ou partielle (par exemple « toute construction pouvant limiter la vue sur la mer depuis la maison voisine »). Il est également possible de l'étendre à toute plantation qui pourrait gêner une vue dégagée. Ce type de servitude se retrouve également dans les cours communes (la cour dessert plusieurs propriétés et nul ne peut y construire).
« Non altius tollendi » - Une construction reste possible sur la parcelle, mais elle ne pourra pas dépasser une hauteur déterminée.
Le plus souvent elle est insérée dans l'acte notarié, mais elle peut aussi être créée dans un acte séparé, par exemple lors d'un accord global entre voisins. L'important est de la publier à la Conservation des hypothèques.
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