Une nouvelle formule pour bâtir des HLM

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L'usufruit locatif social a permis de bâtir 1200 logements sociaux l'année dernière.

Dans quelques jours, la résidence Eiffel Horizon à Suresnes, en région parisienne, sera livrée. Sur les 32 appartements, 15 sont des HLM, financés par une formule originale: l'usufruit locatif social. Concrètement, les propriétaires ont acheté ces logements en nue-propriété. «Cela signifie qu'ils ne peuvent pas occuper ou louer ces appartements pendant quinze ans, explique Frédéric Goulet, directeur général de Perl, une société spécialiste de ces montages. En contrepartie, ils n'ont payé ces biens que 60% de leur valeur.» L'opérateur de logement social, SA Codelog, a déboursé les 40% restants. À ce prix-là, il va loger pendant quinze ans des locataires à des tarifs HLM et procéder aux mille et une réparations indispensables.

À l'heure où tous les candidats à la présidentielle rivalisent d'idées pour construire plus de logements sociaux, voilà une nouvelle piste assez peu explorée. Autorisée par la loi Borloo de 2006, cette formule se développe lentement. En 2011, 1200 logements ont été réservés grâce à elle. Depuis sa création il y a quelques années, Perl en a vendu 2500 sur ce principe. Pour l'instant, une poignée d'élus a testé la formule sur son territoire. Dans le lot, on trouve des maires PS (Gérard Collomb à Lyon, Gilles Catoire à Clichy…) comme des premiers édiles UMP (Christian Estrosi à Nice, Patrick Balkany à Levallois-Perret…).

Revente possible

Si les politiques ne sont pas plus nombreux à s'engouffrer dans la brèche, c'est qu'elle nécessite du courage. «Il faut expliquer à l'opinion publique qu'au bout de quinze ans, les locataires de ces logements sociaux seront peut-être obligés de déménager si les propriétaires veulent récupérer leur bien», souligne Frédéric Goulet. Or, même si les locataires ont l'assurance d'être relogés dans le parc HLM à condition de ne pas être au-dessus des plafonds de ressources, cette obligation de quitter un logement social fait peur aux élus.

Du côté des propriétaires, la formule est séduisante. Mais elle suscite aussi beaucoup d'interrogations. Par exemple, que faire si, avant l'échéance des quinze ans, ils veulent vendre le bien? «Nous avons un service qui s'occupe de trouver des acquéreurs pour racheter l'appartement au bout de plusieurs années, affirme Frédéric Goulet. Et les acheteurs ne manquent pas pour des durées moins longues. S'ils acquièrent un appartement au bout de cinq ans, ils paieront 75% de sa valeur car ils ne pourront pas en disposer seulement pendant dix ans.»

En fait, c'est à la fin de la période des quinze ans que les propriétaires devront être le plus attentifs. S'ils souhaitent vendre ou occuper cet appartement, ils pourront le récupérer. Mais, en cas de vente, ils devront le proposer d'abord au locataire. Au préalable, l'opérateur de logement social l'aura remis en état à ses frais. Au cas où ils voudraient continuer à le louer, les propriétaires seront contraints de garder les mêmes locataires. Et ils ne pourront augmenter le loyer que graduellement pour arriver à le mettre au niveau du marché au bout de six ans. Des contraintes qui peuvent faire hésiter des candidats à l'achat.

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