Un marche? de l'investissement qui rit, un marché locatif qui pleure au 1er trimestre 2015

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D'après JLL, le marché de l’investissement est à nouveau porté par une demande qui ne faiblit pas au 1er trimestre soit quelques 3,56mds € en Ile de France (+13%). De son côté, le marché locatif enregistre un début d’année « particulièrement difficile ». Mais, Paris se taille la part du lion, en concentrant plus de la moitié des mètres carrés commercialisés en Ile-de-France.

Un marché de l'investissement dynamique

« Entre la baisse des taux des obligations et la collecte record des SCPI et des assurances vie, la pression d’investir reste forte » explique Stephan Von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL. Ainsi, 3,56 mds d’euros ont été investis en Ile-de-France au1er trimestre (+13% par rapport à 2014). Les bureaux ont un poids particulièrement élevé. Ils représentent près de 90% des volumes investis quand le commerce comprend un peu moins de 10%. Contrairement à l’an passé, la performance du marché n’est pas le fait d’une transaction phare de grande ampleur mais à des transactions de plus de 100 m€. (2,5 mds €, +20%). Les français concentrent la moitié des transactions et des investissements réalisés sur ce segment de marché.

Sous la pression de la demande, les taux de rendement dans leur ensemble sont orientés à la baisse. Aujourd’hui il n’est plus exceptionnel de parler de rendements inferieurs à 4% pour de bons produits parisiens. Au 31 mars, le taux de rendement prime parisien en bureaux se situe dans une fourchette comprise entre 3,50% et 4,00%. Du coup « les investisseurs recherchent du rendement et font évoluer leur stratégie sur la courbe des risques au travers de choix géographiques plus larges ou de profils d’investissement plus risqués ». Avec le déplacement de la demande la tendance à la baisse des taux est plus rapide sur les marchés ou les produits offrant des niveaux de rendement plus élevés. Par exemple, La Défense est passé de 5,50-6,00 % à 5,00-5,50 % en taux prime. .

Avec une demande qui ne devrait pas baisser dans les mois qui viennent, JLL anticipe un volume d’investissement compris entre 15 et 17 mds d’euros pour 2015. Concernant les rendements, ils demeureront orientés à la baisse sous la double influence d’une demande élevée et d’une baisse de la rémunération des investissements en général. Les évolutions devraient toutefois être nuancées selon les marchés et les typologies de produits.

 

Début d'année difficile pour le marché locatif

Toujours selon JLL, le marché locatif enregistre un début d’année 2015 « particulièrement difficile ». En un an, c’est une baisse de 27% qui est enregistrée sur le marché des bureaux francilien. Dans le détail, les grandes transactions (> 5 000 m2) ont fait défaut tandis que les opération d’une taille unitaire plus petite progressent (<1000M2, +7%). Par secteur géographique, Paris se taille la part du lion, en concentrant plus de la moitié des mètres carrés commercialisés en Ile-de-France « ce qui est nettement au-delà de son ratio habituel (35-40%) » . En 1ère périphérie, tous les marchés ont souffert, La Défense et la Première Couronne Sud étant les seuls qui ont réussi à se maintenir par rapport à l’an dernier. Le constat est quasi identique en seconde périphérie où seule la Deuxième Couronne Sud tire son épingle du jeu.

L’abondance de l’offre sur le marché francilien persiste avec un taux de vacance de 7,6% pour l’Ile-de-France. Mais il existe de « fortes disparités » souligne Richard Malle de BNP Paribas Reim : les niveaux demeurent élevés dans le Croissant Ouest (13 %) et à La Défense (11 %), tandis qu’ils sont plus proches de leur seuil d’équilibre à Paris (5 %) et en Première Couronne (9 %).

Pour les loyers, ils évoluent « dans l'ensemble assez peu depuis plusieurs trimestres » explique Richard Malle. En revanche, les mesures d’accompagnement se sont renforcées au début de l’année 2015. Très soutenues notamment à La Défense (26 %) et Péri-Défense (24 %), elles restent plus modérées dans Paris intra-muros (18 %). Evidemment, cette tendance varie selon « la taille des surfaces louées, la durée ferme des baux » ou encore, en fonction de « la stratégie des propriétaires qui restent très souples sur les conditions locatives offertes à leurs locataires, qu’il s’agisse de les conserver en place ou de les attirer »précise JLL.  

En dépit d’un premier trimestre très ralenti, le marché de bureaux devrait suivre les tendances de l’économie et accélérer au cours du 2nd semestre 2015. Dans ces conditions, JLL maintient sa prévision autour de 2,2 millions de mètres carrés commercialisés pour l’ensemble de l’année 2015 sur le marché francilien. Du côté des valeurs, les loyers faciaux devraient se maintenir au niveau actuel, et « les bailleurs devraient continuer à être souples pour capter de nouveaux occupants, ou conserver ceux qu’ils ont déjà ».

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  • lsleleu le lundi 20 avr 2015 à 08:54

    merci Duflot !