Trois pistes pour acheter son premier logement

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Avec la flambée des prix de l'immobilier, les jeunes ménages peinent à acquérir leur premier logement. Trois pistes pour réduire son budget et trouver le logement adéquat. Avec Le Particulier .
1- Achetez un bien à retaper

Les acquéreurs qui refusent de s'éloigner du centre-ville peuvent viser des biens moins prisés, par exemple en rez-de-chaussée. Ils peuvent espérer obtenir une décote de 15 à 25 % par rapport au même logement situé dans un étage noble. Attention, si ce «défaut» est intéressant à l'achat, il deviendra un handicap à la revente. Pour éviter cet écueil, on peut se tourner vers des biens en mauvais état exigeant une rénovation importante. La décote peut osciller entre 400 et 1000 ¤/m², voire atteindre 1500 ¤/m² si le logement est à refaire entièrement. Une stratégie payante, notamment à Paris, Bordeaux, Marseille, Rennes, dans le vieux Lyon et le vieux Lille, qui disposent d'un patrimoine de qualité susceptible d'être valorisé significativement avec des travaux.

» Plus-value: les travaux réalisés par le vendeur ne sont pas pris en compte

2- Investissez dans l'immobilier locatif

Si vous ne disposez pas d'un budget suffisant pour acquérir tout de suite votre résidence principale, pourquoi ne pas investir dans une petite surface que vous donnerez en location, et que vous revendrez plus tard, le produit de la revente constituant alors un apport substantiel? Il est facile de trouver des studios pour 80.000 à 100.000 ¤, voire beaucoup moins. Choisissez un emplacement proche des universités et des dessertes des transports en commun. De même, le bien doit être en très bon état. Si vous respectez ces conseils, votre effort de trésorerie sera minime. Par exemple, à Bordeaux, en achetant un studio de 25 m² à 80.000 ¤, votre mensualité s'élèvera à environ 500 ¤ en empruntant à 3,50 % sur 15 ans. Vous pourrez ensuite louer le bien 400 ¤/mois, soit un effort de trésorerie de 100 ¤/mois. Bien sûr, au moment de la revente, il faudra compter avec l'impôt sur la plus-value (aujourd'hui à 34,5 %, prélèvements sociaux inclus). Aujourd'hui, la première cession d'un bien locatif est exonérée quand on n'est pas propriétaire de sa résidence principale. Cela sera-t-il encore le cas à l'avenir?

» Pas de plus-value si le prix de vente esta ffecté à l'achat d'une résidence principale

3- Faites jouer la solidarité familiale

Le premier achat est aussi l'occasion pour les parents des futurs propriétaires de leur donner un coup de pouce. Et malgré la réforme des droits de donation et de succession, il reste encore possible à chaque parent de donner tous les 15 ans jusqu'à 100.000 ¤ sans impôt à chaque enfant. Celui-ci peut ainsi recevoir jusqu'à 200.000 ¤ de ses deux parents, de quoi constituer un apport très confortable. Si les parents ne souhaitent pas se démunir, ils peuvent lui consentir un prêt à un taux très avantageux. Et se laisser ainsi la possibilité d'abandonner par la suite le prêt en le transformant en donation.

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  • cyrgod le mardi 25 sept 2012 à 15:17

    @gnapi : tu peux aussi acheter un parking (pas de frais d'entretien quasiment) ou mieux un box et si tu le choisis dans un quartier tendu alors tu n'auras aucun mal à le louer (même précaution que pour un logement sinon ça ne sert à rien). C'est moins cher qu'un studio ...

  • gnapi le mardi 25 sept 2012 à 12:37

    3 pistes super:- acheter une ruine : tout le monde n'est pas bricoleur, et il n'y en pas partout,- acheter du locatif, au bout de 15 ans on peut tenter la plus-value en espérant que les locataires payent et partent à temps,- taper la famille, des fois qu'ils aient encore 100 ou 200 milles euros qui trainent. Et qu'ils veulent bien lacher en ce moment.Clair ça va relancer le marché et résoudre la crise du logement.C'est quoi le métier de l'auteur des ces bonnes idées ??