Transmission de la résidence principale : charge ou opportunité pour les enfants ?

information fournie par Vidya Patrimoine •04/10/2017 à 15:00

Souvent vu comme une chance la transmission de la résidence principale des parents aux enfants peut parfois tourner au cauchemar. (crédit : Adobe Stock)

Pierre et Émilie, respectivement 54 ans et 43 ans, viennent tous deux d'hériter de la résidence principale de leurs parents, située en Bourgogne.

Pierre et son épouse, dont les enfants sont adultes, viennent de débloquer leurs économies pour rénover leur maison en Vendée. Quant à Émilie, dont la famille vient de s'agrandir d'un deuxième enfant, elle vient d'acquérir, avec son époux, un plus grand appartement à Nantes.

Dans ces conditions, aucun des deux n'a les moyens d'entretenir la maison familiale. À contrecœur, ils ont décidé de la mettre en vente.

Problème : Après six mois de mise en vente et malgré un prix très inférieur aux valeurs de marché, ils n'ont trouvé aucun acquéreur. La maison familiale, située trop loin de leur domicile respectif, est devenue une charge.

Pire, pour pouvoir payer les frais d'entretien, Pierre et Émilie ont dû contracter un crédit à la consommation, obérant fortement leur reste à vivre. Leurs parents qui pensaient léguer un patrimoine utile ont finalement laissé un fardeau à leurs enfants.

Une transmission qui peut virer au cauchemar...

Ces exemples, loin d'être des cas isolés, mettent en exergue toute la complexité de la transmission de la résidence principale à des enfants devenus trop grand pour en profiter. Comment éviter de faire de la transmission de la résidence principale, une charge pour les générations futures ? Pourquoi la transmission de la résidence principale peut-elle devenir un «cauchemar» ?

L'imaginaire collectif conserve en mémoire la maison de famille qui se transmet de génération en génération et permet aux enfants de se loger à moindre frais.

Cependant, deux phénomènes viennent contredire cette pensée.
D'une part, l'allongement de la durée de vie retarde le moment de la succession. Désormais les héritiers sont déjà propriétaires de leur résidence principale au moment de la succession et, bien que la maison de famille revête un caractère sentimental fort, elle devient alors une contrainte plutôt qu'une chance.

D'autre part, l'emploi s'est tertiarisé et se concentre dans les grandes métropoles, éloignant de facto les enfants de leur bassin de vie d'origine.

Par ailleurs, les jeunes retraités n'hésitent plus à vendre leur résidence principale, pour changer de région, recherchant davantage de soleil et de calme. Cette évolution entraîne également un éloignement des enfants.

Au moment de la succession, compte-tenu de cet éloignement, l'entretien de la maison s'avère plus complexe, pouvant même devenir une charge financière importante, comme le démontre les exemples de Pierre et Émilie.

Existe-t-il une solution pour léguer un patrimoine que l'on affectionne sans pour autant laisser une charge aux générations futures ?

Organiser son patrimoine immobilier pour léguer un revenu plutôt qu'une charge

Pour faire simple, je vous propose de découvrir le cas de Sylvie et Pascal qui ont subi les mêmes désagréments que Pierre et Émilie au moment du décès de la mère de Sylvie et qui ne souhaitent pas laisser une charge à leurs enfants.

Sylvie et Pascal sont jeunes retraités et sont propriétaires d'une maison confortable en Seine et Marne, qui est devenue trop grande au fil des départs de leurs trois enfants.

N'ayant plus d'attache professionnelle en Ile-de-France, ils souhaitent déménager et acheter une maison à proximité de Toulon, lieu que Pascal affectionne particulièrement, afin d'y recevoir leurs trois enfants et dans quelques mois leurs deux petits enfants.

Dans un premier temps nous avons défini une stratégie de recherche d'actifs qui correspond aux besoins de Sylvie et Pascal et qui puisse leur permettre de louer facilement leur maison.

En ce sens, nous avons sélectionné une maison de plain-pied, à rénover, à La Seyne sur Mer, au calme tout en étant à proximité des commerces et des transports en commun. Sylvie, souhaitait une maison de plain-pied pour pouvoir rester le plus longtemps possible indépendante en cas de contrainte de santé.

Autre point d'attention : nous avons déterminé la demande locative du secteur. Il s'avère qu'il existe une forte demande en matière de 3 pièces. La maison étant facilement divisible en deux pavillons mitoyens de 3 pièces avec jardin indépendants, Sylvie et Pascal, ou leurs enfants, pourront, en cas de mise en location, facilement bénéficier de revenus locatifs confortables.

Aidés d'un architecte, nous avons créé un projet de rénovation qui corresponde aux besoins du couple et qui puisse également permettre de diviser la maison en deux.
De part et d'autre de la maison, nous avons créé deux entrées distinctes avec cabinet de toilette et placard de rangement, deux chambres et une salle de bain. Ces deux zones de sommeil donnent sur une pièce de vie de 60 m2 au cœur de la maison, où la cuisine, sous forme d'un grand ilot, est l'élément central.

En cas de division de la maison, une cloison sera posée au milieu de la pièce de vie et viendra scinder l'îlot en deux.

Dans le jardin, nous avons imaginé une séparation amovible, aujourd'hui entourée de part et d'autre d'un massif végétal et qui peut, après déploiement, scinder le jardin en deux parties distinctes.

Le coût de la séparation est estimé à 3.000 € TTC et représente trois à quatre jours de travail.

Au final, les héritiers de Pascal et Sylvie bénéficieront d'un revenu locatif qui leur permettra non seulement de payer les charges restantes imputables au propriétaire, et surtout, de bénéficier d'une rentrée d'argent mensuelle.

Donation sous forme de parts de SCI

Dernier élément, la fiscalité de la transmission : pour limiter les droits de succession, Pascal et Sylvie ont acquis la maison par le biais d'une SCI, sans versement de loyer pour rester en règle face à l'administration fiscale.

Ils ont effectué une donation à hauteur de 100.000 €, à chacun de leurs trois enfants, sous forme de parts de SCI en nue-propriété.

Pascal et Sylvie conservent l'usufruit de ces parts, qui reviendront en pleine propriété, au moment de leur succession, à chacun de leurs enfants, sans fiscalité liée à la transmission.

Enfin, pour permettre de protéger le conjoint survivant, Pascal et Sylvie ont signé une donation au dernier vivant.

Au travers de ce cas pratique, vous pouvez désormais envisager une solution pérenne pour léguer à vos enfants, non pas une charge, mais un bénéfice immobilier.
Noms modifiés pour conserver l'anonymat personnes.

Michael Vilvandre, conseil Immobilier
Vidya Patrimoine