Transformer des bureaux en logements: un pari difficile

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Des millions de m² de bureaux sont vides. Mais les transformer en logements est une fausse bonne idée pour des raisons techniques et financières. Explications.

L'idée de transformer des bureaux obsolètes et vides en logements resurgit régulièrement. Cécile Duflot, ministre du Logement, a décidé récemment d'accélérer la transformation de 2,5 millions de m² de bureaux vacants en Ile-de-France pour en faire des logements. Selon les professionnels, la décision pourrait permettre la création de 36.000 logements. Mais ce projet séduisant est difficile à mettre en oeuvre.

Les bureaux anciens et consommateurs d'énergie ne correspondent plus aux besoins des entreprises et encore moins aux exigences du Grenelle de l'Environnement. Une étude réalisée par l'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise de la région Ile-de-France (ORIE) constate que les 33.300 m² de bureaux qui ont été transformés chaque année à Paris entre 1990 et 2010, ont permis la création de 300 à 400 logements par an. Parallèlement 4500 logements ont été autorisés à la construction chaque année.

20 à 30% plus cher que construire du neuf

«C'est souvent techniquement infaisable, complexe sur le plan règlementaire et coûteux» explique Marc-Henri Bladier, directeur général de DTZ. Transformer un bureau coûte 20 à 30% plus cher que construire du neuf. Ainsi, les immeubles ayant une profondeur de trame de 18 mètres nécessitent une intervention lourde et subissent une perte de surface de 10 à 20%. «Soit l'immeuble est une véritable friche et doit être cédé pour une somme presque symbolique. Soit il faut une subvention publique pour arriver à équilibrer l'opération. L'équilibre est particulièrement difficile à atteindre car il faut un pourcentage obligatoire de 25% de logements sociaux», résume Jacques Bagge, directeur de l'Agence Jones Lang Lasalle.

Afin de débloquer la situation, l'ORIE avance plusieurs propositions: l'assouplissement des règles d'urbanisme avec une déclaration préalable de travaux au lieu du permis de construire dès l'instant où les travaux n'ont pas pour objectif de créer des surfaces ou de modifier l'aspect extérieur des bâtiment ; la possibilité du dépassement des droits à construire ; l'abrogation de l'obligation de créer des parkings contrairement aux immeubles neufs ; la mise en place d'une aide financière quand l'immeuble à transformer a eu un usage de bureau continu pendant 15 ans. Les professionnels attendent de connaitre l'avis de Cécile Duflot qui a reçu ces recommandations.

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