Terres agricoles : le nouvel eldorado?

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(lerevenu.com) - Des atouts fiscaux, des prix qui croissent? Méfiez-vous cependant de la spéculation et des contraintes sur ce placement original.

En période d'incertitudes comme aujour­d'hui, de nombreux particuliers investissent dans des actifs physiques. L'en­gouement pour les forêts n'est plus à démontrer. Tout comme l'intérêt financier et patrimonial des vignobles.

Bien que plus confidentiel, le marché des terres agricoles n'en est pas moins attrayant. Les rendements varient de 2 à 5%, hors intempéries. Les prix ont progressé de 3 à 4% par an depuis 2002. Malgré tout, ils restent inférieurs à ceux constatés dans bon nombre de pays européens, du fait de l'intervention des Safer, sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural qui permettent à tout porteur d'un projet viable ??qu'il soit agricole, artisanal, de services, résidentiel ou environnemental?? de s'installer en milieu rural. Pour l'investisseur, ce marché est prometteur mais très réglementé.


Terres libres ou terres louées?

Comme sur le marché de l'immobilier d'habitation, vous trouverez sur ce marché des terres à vendre libres de toute exploitation et d'autres qui sont louées. En 2012, selon l'étude, «Le prix des terres» réalisée par la Fédération nationale des Safer, le prix moyen d'un hectare de terre a atteint 5.420 euros pour une terre libre et 4.060 euros pour un hectare de terre exploitée.

Cette différence de prix s'explique. Les baux de location sont très longs et cessibles, ce qui lie le propriétaire à son occupant. Cette location lon­gue et contraignante a donc une incidence sur le prix.
Pourtant, l'écart de prix tend à se réduire, car le marché de terres libres à vendre se restreint. L'an passé, la hausse des prix a ralenti?: +1,10% pour les terres libres, +2,5% pour les terres louées. En cinq ans, les prix ont tout de même progressé de 9,1% pour les terres libres et de 11,8% pour les autres.

«La demande reste soutenue», constate Benoît Lechenault, responsable et gérant d'Agri­France (Groupe BNP Paribas Wealth Mana­gement). Car les agriculteurs souhaitent s'étendre, notamment dans les régions de grandes cultures, un peu moins dans les régions d'élevage. C'est dans les régions de grandes cultures (surtout céréalières) que les prix sont parmi les plus élevés?: en Île-de-France, Picar­die et Haute-Normandie où l'hectare occupé se négocie à 6.500 euros (7.980 euros pour les terres libres). Dans les régions où l'élevage domine, le prix moyen est beaucoup plus faible. Comptez, par exemple, entre 2.480 euros (terres occupées) et 3.200 euros (terres libres) l'hectare en Bourgogne et entre 2.350 et 2.900 dans le Limousin.


Des transactions très encadrées

L'achat et la vente de quelques hectares de terre ne sont pas soumis aux règles classiques des transactions immobilières. «Les transactions de biens détenus en direct, qui représentent deux tiers des transactions, sont automatiquement notifiées à la Safer afin de vérifier leur cohérence avec le schéma des structures agricoles. Si tel n'est pas le cas, cet organisme est habilité à préempter le bien», explique Benoît Lechenault, d'AgriFrance.

L'acheteur particulier doit savoir que la Safer «peut s'immiscer dans la vente par la simple menace de son droit de préemption et de son action en révision de prix. Ses prétentions sont sans limite», affirme Bruno Ronssin, directeur de la Fédération na­tio­nale de la propriété privée rurale (FNPPR).

Le vendeur est, lui aussi, confronté au droit de la Safer. Cette organisation peut faire une proposition d'achat à un moindre prix. Le vendeur a le choix d'accepter l'offre ou de la refuser et, dans ce cas, le bien est retiré de la vente. Le propriétaire peut contester la décision en saisissant le tribunal de grande instance, qui fixera un prix. Il pourra alors remettre son bien en vente au prix fixé, mais la Safer pourra à nouveau exercer son droit de préemption. Si vous vendez des terres louées, n'oubliez pas que vous devez les proposer en priorité à votre locataire. S'il n'est pas intéressé, il continue son activité jusqu'au terme du bail. Il est donc préférable de vendre en fin de période, tout en respectant un préavis de deux ans.

Un moyen de contourner ces règles très contraignantes est de créer ou rejoindre un groupement foncier agricole (GFA). C'est une société civile dont le capital est divisé en parts réparties entre les membres et dont l'objet est la location à un exploitant de terres agricoles. Deux personnes suffisent pour en créer un.

Cette formule a un avantage?: «Les Safer ne peuvent pas exercer leur droit de préemption sur les parts de GFA», affirme Bruno Ronssin. Les GFA ne sont pas encore aussi répandus que les groupements fonciers viticoles (GFV) ou forestiers (GFF) mais, étant donné l'intérêt pour le marché des terres, et le poids des Safer sur ce marché, cela pourrait changer.

Fiscalement, ce placement dépend de votre statut d'exploitant ou non. Si vous louez à un exploitant, les revenus fonciers tirés de la location des terres sont taxés, tandis que l'impôt sur les revenus agricoles est dû par l'exploitant. Les terres agricoles détenues par un propriétaire bailleur sont concernées par les récentes modifications de la taxation des plus-values immobilières (nouveaux abattements et surtaxe).


Une fiscalité attrayante

Rien n'a changé, en revanche, pour l'ISF. Les terres agricoles profitent d'une exonération partielle ou totale, sous conditions. Si vous choisissez de travailler vous-même vos terres, vous dépendrez du régime complexe des revenus agricoles.

Sachez tout de même que les déficits agricoles sont imputables sur le revenu global quand les autres revenus nets non agricoles n'excèdent pas 106.225 euros. Dans le cas contraire, le déficit peut être reporté sur les bénéfices durant les six années suivantes. Quant à la taxe sur les plus-values immobilières, la cession de terres sera alors imposable, selon le régime de la taxation des plus-values professionnelles et bénéficiera d'une exonération totale ou partielle si la cession a lieu lors du départ à la retrai­te du dirigeant, si le montant de la cession est inférieur à 300.000 euros, si les recettes sont inférieures à 250.000 eu­ros hors taxe, ou lorsque les actifs immobiliers professionnels sont affectés à l'exploitation pendant quinze ans.


Un placement à long terme

Le placement offre un rendement de 2 à 5%, variable selon la localisation pour les terres louées. Quant au prix des terres, il a progressé de 3 à 4% en moyenne par an depuis 2002. Attention, le montant des loyers dans le cadre de baux ruraux est réglementé. Pour les nouveaux contrats, le montant du fermage de référence du bail doit se référer aux fourchettes de loyers fixées dans l'arrêté concernant les fermages du département. L'actualisation se fait ensuite selon un indice publié chaque année en juillet. Celui de 2012 ??dernier connu?? est fixé à 103,95, en augmentation de 2,67?% par rapport à 2011.

«L'investissement dans les terres agricoles va se développer, comme la forêt et les parts de groupement viticole, prévoit Christine Chiozza Vauterin, responsable de l'offre immobilière à la Banque Privée 1818. Dans quelques années, beaucoup d'exploitants devraient partir à la retraite, ce qui constitue une fenêtre d'investissements possible.» ?

Myriam Simon

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