TAX WEEK (5) : Optimiser son placement avec des SCPI dans des contrats d'assurance vie

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Malgré les menaces qui pèsent sur eux, les contrats d'assurance vie bénéficient toujours d'une fiscalité avantageuse. Y Intégrer des SCPI offre des avantages en terme de succession, de réduction d'impôts ou encore de liquidité.

Fiscalité de l'assurance vie

Le capital n’est jamais taxé. Seules les plus values réalisées sont susceptibles de l’être. Mais plus le contrat est ancien, plus la taxation des plus values est réduite. La fiscalité pour les contrats d'assurance vie ouverts depuis 1998 est redevable chaque année des prélèvements sociaux (15,5%). En cas de cession partielle ou totale des parts, les plus-values sont au choix imposées selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu ou encore au prélèvement forfaitaire libératoire. A noter qu’en cas de rachats partiels, la fiscalité ne s’applique que sur la part d’intérêts de la somme rachetée.

Choix 1: Dégressif, le prélèvement forfaitaire s'élève à:

• si le contrat a moins de 4 ans, PLF de 35% et 15,5% de prélèvements sociaux • si le contrat a entre 4 et 8 ans PLF de 15% et 15,5% de prélèvements sociaux • Au delà de 8 ans, exonération des plus-values en dessous de 4600€ (célibataire) ou 9200€ (couple), au delà de ces montants, le PLF s'élève à 7.5%, Dans les 2 cas les 15,5% de prélèvements sociaux sont dus

Choix 2: Imposition à l'impôt sur le revenu

• en deçà de 8 ans, intégration des plus-values à l'impôt sur le revenu • au delà de 8 ans, exonération pour les plus values n'excédant pas 4600€ pour un célibataire ou 9200€ pour un couple. Au dessus de ces montants, les plus values sont intégrées à l'IRPP. Dans tous les cas, les prélèvements sociaux sont exigés (15,5%)

Toutefois, les revenus issus du contrat ne sont donc taxés qu'au moment du retrait du capital sauf les prélèvements sociaux qui sont prélevés par la compagnie d'assurances chaque année (sur les contrats mono-supports et sur la performance des fonds en euros des contrats multi-supports). Vigilance! Certains contrats prévoient de ne pas reverser la totalité des revenus. Mal connue des souscripteurs, cette pratique -peu répandue-impacte le rendement, c'est pourquoi il est nécessaire d'étudier de près tous les contrats et de préférer ceux qui sont plus généreux.

 

Les SCPI dans les contrats d'assurance vie: de nombreux avantages

Contrer l’imposition supplémentaire engendrée par les revenus des SCPI est l'un des enjeux des contrats assurance vie. En effet, quand un souscripteur investit directement dans une SCPI il est soumis à la fiscalité des revenus fonciers. En revanche, pour les SCPI logées dans un contrat d'assurance vie, la donne est différente. Et présente plusieurs intérêts: une fiscalité plus attractive, une plus grande liquidité et une jouissance immédiate des parts. Cerise sur le gâteau, les rendements sont souvent supérieurs aux contrats en euros.

Auparavant, il doit choisir le format de son contrat. Celui monosupport est investi sur un seul véhicule tandis que le multisupport se diversifie sur plusieurs placements.

Liquidité

Pour les SCPI détenues en direct, le principal reproche réside en cas de cessions de parts dans les aléas du marché secondaire. Les délais d'attente peuvent être longs ce qui peut gêner un souscripteur ayant un besoin urgent de liquidités. Dans le cadre de l'assurance vie, le souci de liquidités est réduit car l’assureur est obligé d’assurer la liquidité des parts à la valeur de réalisation publiée par la société de gestion (art A 131-3 du Code des Assurances). Autrement dit, la cession peut intervenir à tout moment pour arbitrer le contrat.

 

Pas d'imposition sur les loyers

Quand les parts de SCPI sont détenues au travers d'un contrat d'assurance vie, les revenus fonciers peuvent être réinvestis au sein du contrat sous forme par exemple de nouvelles parts de SCPI ou sur un fonds en euros. L'avantage de la capitalisation des revenus est d'éviter d'augmenter ou de créer un revenu foncier qui sera imposable sur la tranche marginale de l'impôt sur le revenu. Les revenus fonciers ne seront imposés qu’en cas de sortie du contrat d’assurance vie. Passé 8 ans, l’imposition atteindra seulement de 7,5 % (et 15,5 % de prélèvements sociaux). Par ailleurs et à l'inverse des SCPI détenues en direct où les prélèvements sociaux sont prélevés à réception de chaque revenu, les prélèvements sociaux au sein d'un contrat ne sont dus qu'au moment des rachats.

Dans le cas, où l'épargnant décide de percevoir des revenus, la fiscalité à appliquer est celle de l'assurance vie. A noter qu'il n'est pas possible de souscrire à des parts de SCPI défiscalisantes dans le cadre de l’assurance-vie puisque ce produit offre déjà un cadre fiscal avantageux.

 

Jouissance et revenus des parts immédiats

Un particulier qui investit dans des parts de SCPI attend souvent de 1 à 3 mois avant d'avoir la pleine jouissance de ses parts. Dans un contrat d'assurance vie, ce délai n'existe pas. La jouissance des parts est instantanée ce qui permet de percevoir les revenus correspondant au trimestre d'entrée dans le capital de la SCPI.

 

Des frais de souscription allégés

De la hauteur des frais dépend la rentabilité d'un placement. Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les frais de souscription de parts de SCPI sont réduits, et permettent de compenser d'éventuels frais d'entrée au contrat. Attention derrière des frais d'achat attractifs, peuvent aussi se cacher des frais de dossier, de gestion, d'arbitrage, de sortie d' "options de gestion", ou encore de "frais sur le versement des loyers".

Un empilement qui réduit d'autant la rentabilité du placement par rapport à une détention en direct et qui nécessite d'être bien étudié pour optimiser son investissement. Enfin, d'autres contrats permettent d'acquérir des parts à leur valeur de réalisation. Dans ce cas, avant de se lancer le souscripteur doit connaitre la valeur de réalisation et éviter d'y souscrire si celle-ci dépasse le prix de souscription en direct.

 

Une exonération de droits de succession sous conditions

Lors du décès de l'assuré, le capital d'un contrat d'assurance vie est versé au bénéficiaire. Selon la date du contrat, l'âge du souscripteur et le montant, ce versement peut être imposé ou exonéré de droits de succession.

• Avant 70 ans, le capital (intérêts et plus-values inclus) investi par le défunt avant le 13 octobre 1998 est exonéré de droits de succession.

• le capital investi par le défunt avant l'âge de 70 ans à partir du 13 octobre 1998 est soumis après abattement de 152 500€ à un prélèvement forfaitaire de 20%, pour la tranche imposable inférieure à 1.055.338€. Au delà de ce montant, le prélèvement forfaitaire atteint 25%. Là encore il faut tenir compte des prélèvements sociaux de 15,5%.

• Après 70 ans, le capital fait partie de la succession et est soumis aux droits de succession, après un abattement de 30 500€ (hors intérêts et plus values).Les prélèvement sociaux en revanche, sont dus (15,5%).

• Attention, les prélèvements sociaux sont dus uniquement sur la part du capital correspondant aux intérêts et plus-values, si ceux-ci n’ont pas déjà été soumis aux prélèvements sociaux du vivant de l’assuré.

 

Des inconvénients ...

 

Le recours au crédit est impossible

Malgré tous ces avantages, le souscripteur se heurte à un inconvénient. Il lui est ainsi, impossible de recourir à un emprunt pour acquérir des parts dans un contrat d'assurance vie alors que ce mode de financement est autorisé lors d'un achat en direct. En conséquence, il ne dispose pas d'intérêts d'emprunt (reportables ou pas) en vue de bénéficier du régime du déficit foncier. Bref, l'effet de levier supplémentaire procuré par le crédit pour réduire son imposition est réduit à néant.

 

Un choix plus limité

Chaque contrat d'assurance vie possède sa propre sélection de SCPI. Quoi que la liste bouge régulièrement, toutes les SCPI du marché ne sont pas forcément disponibles dans un contrat d'assurance vie. Etant obligé de tenir leurs liquidités, les assureurs favorisent les plus "grosses", celles dont le rendement est bon ou encore celles à capital variable. Les assureurs mentionnent souvent l'enveloppe" maximale de collecte accordée à chaque SCPI.

Une fois le plafond atteint, la souscription est impossible. Il faut alors se tourner vers un autre produit qui ne répondra alors peut être plus à des objectifs de diversification sectorielle ou géographique.

Une fiscalité dans la turbulence

La fiscalité de l'assurance vie est avantageuse. Durera-t-elle ? Rien de moins sur. Parmi les changements à venir, le projet de loi de financement de la Sécurité Sociale 2104 (PFLSS) prévoit d'imposer lors d'un rachat partiel ou total et d'un seul coup au même taux que les prélèvement sociaux (15,5%) tous les produits financiers. Cette mesure qui pourrait entrer en vigueur dès le 1er janvier 2014 concerne également les contrats d'assurance vie.

Son impact n'est pas neutre pour les anciens contrats. En effet, ceux souscrits depuis 1998 (voir supra) bénéficiait jusqu'à présent, d'un PLF de 7,5%. Avec ce projet, ils pourraient être désormais taxés au de 15,5%.

L'intégralité des gains acquis seraient donc assujettis à une assiette unique à l'exception de ceux antérieurs à 1998 qui eux, resteraient exonérés de prélèvements.

Autre ajustement, le projet de loi sur la fraude fiscale dont l'adoption est prévue d'ici la fin du mois prévoit la possibilité de saisir les sommes rachetables sur les contrats d'assurance vie en cas de défaut du souscripteur. Jusque là écartée de toute saisie au motif que l'épargnant n'a pas une libre disposition de son capital, cette mesure va prendre de cours certains contribuables qui avaient organisé leur "insolvabilité".

 

En résumé

Certains contrats d'assurance vie limitent l'investissement dans des parts de SCPI. Mais en cherchant bien, il est possible de dénicher des contrats exposés en totalité à des véhicules immobiliers ou encore les mixant avec un fonds en euros. Chaque contrat a ses réponses. Reste que pour le moment, l'assurance vie est une alternative d'autant plus intéressante que sa flexibilité permet de protéger fiscalement les revenus.

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