TAX WEEK (4) : Le Déficit Foncier appliqué aux SCPI

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Peu connu, le déficit foncier est une alternative efficace pour les contribuables fortement fiscalisés souhaitant diminuer leurs impôts. Surtout, en étant adossé à aucune loi fiscale, ce régime procure l'avantage d'être fiable... dans le temps.

Le principe du déficit foncier

La fiscalité du déficit foncier, décrite par l’article 156.I-3° du Code Général des Impôts n'exploite pas une loi fiscale. Elle ressort en fait, du régime commun ce qui lui permet aussi de ne pas être impactée par le plafonnement des niches fiscales. Mieux encore, le déficit foncier peut s'ajouter à l'utilisation d'une ou de plusieurs autres niches fiscales.

Concrètement, le recours au déficit foncier permet de réduire ses impôts grâce à la déduction des charges et travaux de rénovation effectués pour un bien immobilier. Pour en profiter, le contribuable doit d'abord acquérir un bien immobilier. Puis entreprendre des travaux pour le rénover et le louer pendant 3 ans. Au moment de la déclaration de ses impôts, le propriétaire calcule ses revenus nets fonciers et les reporte sur un formulaire (CERFA 2044) où il indique l’ensemble de ses revenus locatifs et ses charges et frais déductibles comme par exemple, les intérêts d'emprunt.

Lorsque le montant des frais et charges du bien immobilier est supérieur aux loyers encaissés, le contribuable est alors, en situation de déficit foncier. Pour autant, les dépenses qu'il a engagé ne sont pas "perdues". Elles peuvent venir baisser ses revenus globaux à condition de respecter un plafond fixé à 10.700 € par an. Dans ce cas, il doit reporter la somme sur le formulaire classique de déclaration d'impôts (CERFA 2042) sachant que le report du déficit est autorisé pendant 10 ans.

Attention ! Recourir au déficit foncier impose de déclarer ses revenus sous le régime réel. Or, l'utilisation du régime du micro foncier permet de bénéficier d'un abattement de 30% sur l'ensemble de ses charges. Devant ce double choix, le propriétaire doit donc vérifier quelle solution est la mieux adaptée à sa situation fiscale.

Autre précision, dans le cas d'un crédit, les intérêts d’emprunt sont d'abord déduits des revenus avant de faire intervenir le déficit foncier. Résultat, le bénéfice du déficit foncier ne s'exerce que dans une seule situation: celle où les intérêts d'emprunt sont supérieurs aux loyers encaissés.

Dans la pratique, acheter, rénover puis louer un bien signifie non seulement d'en avoir les moyens mais aussi d'avoir du temps. C'est pourquoi, là encore des SCPI consacrées exclusivement au régime déficit foncier sont utiles.

 

Les SCPI de déficit foncier: efficaces

A défaut de réduire la fiscalité liée à la possession d'un bien immobilier, les SCPI de déficit Foncier permettent de réduire les revenus des loyers sur lesquels elle s'applique. Concrètement, ces SCPI permettent d'imputer sur ses revenus fonciers la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration générées par la SCPI sur les immeubles qu’elle a acquis, et dans la limite de 10.700 € sur son revenu global. De plus, elles offrent la possibilité d’imputer le déficit issu des intérêts d’emprunt uniquement sur les revenus fonciers. Au final, avec une mise de départ accessible selon ses disponibilités, l'épargnant se constitue indirectement un patrimoine immobilier tout en ayant bénéficié d'une réduction d'impôts.

Les particuliers qui ne disposent pas de revenus fonciers peuvent aussi prendre des parts afin de bénéficier de la déduction d'impôt sur le revenu global. Mais pour les 2 profils, l'avantage doit être bien mesuré à l'aune d'un placement à long terme. Généralement il faut prévoir une durée de 15 ans sachant que la durée de détention minimum est de 3 ans sauf à perdre l'intégralité des avantages fiscaux. A l'issue de cette période, la société de gestion vend les immeubles de la SCPI et en redistribue le produit net et les éventuelles plus-values aux associés.

Comme pour les autres SCPI fiscales, le marché secondaire est quasi inexistant du fait que les parts souscrites "en deuxième main" n'ouvrent plus droit à la déduction. Le souscripteur ne peut donc, espérer récupérer son argent qu’à partir de la dissolution de la société. Enfin, ce type de SCPI est peu rémunérateur avec un rendement qui se situe le plus souvent autour de 2,5%.

Le placement dans des SCPI de déficit foncier a un autre avantage auquel on songe moins. La vacances locative. Quand elle intervient dans un bien détenu en direct alors que le propriétaire doit justifier de 3 ans de location, elle implique un nouveau calcul de la réduction d'impôt. Certes le déficit n'est pas perdu et reste reportable mais dans le cas d'une SCPI ce désagrément ponctuel est neutralisé par la mutualisation du risque locatif.

Exemple de calcul

Une SCPI de déficit foncier annonce que son déficit foncier représentera 45% de la valeur du prix de souscription. Le particulier qui investit 100.000€ déduira alors 45.000€ de ses revenus fonciers. Si le montant de ses loyers atteint 30.000€, il efface totalement ses revenus fonciers et pourra même encore déduire le plafond maximal de 10.700€ de son revenu global. Les prélèvements sociaux (15,5 %) qui s'appliquent sur les revenus fonciers sont, eux aussi, effacés. Le solde soit 4.300€ (15.000€-10.700€) qui dépasse le plafond maximum autorisé est alors reportable l'année suivante.

 

En résumé

Indépendant du plafonnement des niches fiscales, le dispositif du déficit foncier est un outil de défiscalisation complémentaire. Il suffit simplement de l'adapter au volume des revenus à déduire de sa feuille d'impôt. Comme pour tout investissement immobilier, il est préférable d'investir sur des SCPI dont le patrimoine se situe dans des régions où le marché locatif est tonique.

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