TAX WEEK (1) : Une semaine dédiée à la fiscalité des SCPI

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C'est le dernier moment pour réagir ! Les contribuables qui souhaitent optimiser leur fiscalité en 2014 ont quelques semaines. Une décision loin d'être anodine car de nouvelles mesures venant augmenter les impôts pourraient voir le jour lors de la prochaine loi de finances. Les SCPI fiscales apportent déjà une réponse. Encore faut-il connaître leurs règles de fonctionnement... et l'actualité fiscale. Pour ce premier opus, Primaliance revient sur la fiscalité des SCPI d’immobilier d’entreprise.

Fiscalité des revenus fonciers lors de l'acquisition de parts de SCPI

Les revenus fonciers correspondent aux revenus locatifs perçus par la SCPI. L'associé a le choix entre le régime micro-foncier ou le régime réel.

1 option du micro foncier

Le régime micro-foncier n’est pas accessible pour le contribuable qui ne possède que des parts de SCPI d’immobilier d’entreprise. Pour bénéficier du régime, les associés des SCPI doivent également posséder au moins un bien donné en location nue. Attention, si le contribuable possède des parts dans des SCPI fiscales (Malraux…) il ne peut bénéficier de ce régime. Sous ces réserves et à condition de percevoir moins de 15000€ par an des revenus fonciers, le régime micro foncier permet de déduire un abattement de 30% aux revenus bruts annuels globaux. Au delà, le régime réel s'applique.

2 Régime réel

Depuis de la loi de finances 2013, les revenus financiers issus des SCPI sont désormais intégrés aux revenus globaux du contribuable.

Si les revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 € par an ou si le contribuable présente des charges excédant l'abattement de 30% du régime micro foncier, il doit déclarer ses revenus fonciers au titre de l'impôt sur le revenu. Chaque année la société de gestion adresse le montant du revenu net à déclarer. Il sera imposé à hauteur de la tranche marginale d'imposition du contribuable et aussi soumis aux prélèvements sociaux (15,5%).

En cas d’achat des parts de SCPI à crédit, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers et reportables pendant 10 ans. En cas de déficit, provenant de dépenses déductibles du revenu foncier, mais autres que les intérêts d'emprunts, le contribuable peut imputer la perte sur son revenu global dans la limite de 10 700 €. Celle-ci est reportable sur 10 ans.

La fiscalité des revenus financiers

De par sa collecte et le décalage entre la date de perception de ses loyers et celle du paiement de ses charges, la SCPI dispose d’une trésorerie qu’elle fait fructifier. Ces revenus mobiliers sont versés aux associés. La Loi de finances 2013 en a modifié le régime d'imposition. Dorénavant, les intérêts issus des placements financiers sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu. L'option au prélèvement libératoire forfaitaire est supprimée, et un prélèvement obligatoire est désormais opéré à la source (24%). Ce prélèvement est imputé sur l'impôt sur le revenu dû sous forme d'un crédit d'impôt.

Les particuliers peuvent demander à en être dispensés dès lors que leur revenu fiscal de référence de l'avant dernière année est inférieur à 25 000 € (célibataires, divorcés ou veufs) ou 50 000€ (couples mariés, pacsés). Cette demande se matérialise par une attestation sur l'honneur établie par le contribuable et sous sa propre responsabilité.

Fiscalité des plus values

La nouvelle réforme (actualité du 8 aout 2013) prévoit une exonération totale des plus-values immobilières après• ans de détention. En deçà de cette durée, le calcul se corse. Pour mémoire, l'impôt sur les plus values peut être à la demande du contribuable directement prélevé par le notaire ou la société de gestion.

• Pour une vente réalisée entre le 1er février 2012 et le 31 août 2013

 

Durée de détention

Abattement

moins de 6 ans

0%

de la 6ème à 17ème année

2%

de la 18ème année à la 24ème année

4%

au delà de la 24ème année

8%

• Pour une vente réalisée à partir du 1er septembre 2013

 

Durée de détention

Abattement

moins de 6 ans

0%

de la 6ème année à la 21ème année

6%

22ème année révolue

4%

au delà•ème année

Exonération

 

Les prélèvements sociaux relèvent d'un autre calcul. Ces derniers ne sont totalement exonérés qu'après 30 ans de détention. En deçà de cette durée, l'administration fiscale prévoit un abattement spécifique :

• 1,65 % pour chaque année de détention à compter de la 6ème et jusqu’à la 21ème •1,60% pour la•ème année de détention • 9 % au-delà de la•ème et jusqu'à la 30ème.

Les calculs s'arrêtent là. Car l'abattement exceptionnel de 25% prévu pour les plus-values immobilières réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 ne concerne pas la cession de parts de SCPI .

 

Résumé

Au bout du compte, la fiscalité immobilière est défavorable aux contribuables fortement fiscalisés. Aujourd'hui, par exemple, un particulier soumis à la tranche marginale d'imposition de 30% ou 41%, doit acquitter un impôt de 45,5% (30%+15,5%) ou de 56,5% (41%+ 15,5%) sur les revenus de ses SCPI. Pour une SCPI dont le revenu est de 5%, le revenu net après fiscalité oscille donc, entre 2,27% et 2,8%. De quoi l'inciter à regarder du côté des SCPI fiscales (Malraux, Duflot, déficit foncier) ou de l'assurance vie.

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