Souplex : définition et pièges

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Le souplex est un bien immobilier inspiré du duplex, qui désigne un logement situé en partie au rez-de-chaussée et en partie en sous-sol. Comme le prix au mètre carré de ce type de bien est généralement moins élevé qu’un bien classique, le souplex connaît un développement important, notamment dans le centre-ville des grandes métropoles.

Sous-sol + duplex = souplex

Impossible de passer à côté des multiples offres de souplex affichées dans les vitrines des agences et sur les sites immobiliers. Dérivé de « sous-sol » et de « duplex », cet appartement atypique s'inspire du modèle londonien pour conquérir les centres-villes de Paris, Lyon, Lille ou Marseille. Construit sur deux niveaux, l'un à moitié enterré, le souplex est généralement vendue avec une décote de 30% à mètres carrés équivalents. Ce genre de réduction permet d'acquérir une pièce supplémentaire à moindre frais.

Attention aux mauvaises surprises

Si elle permet de réduire le prix global du bien immobilier, la partie en sous-sol du souplex n’est pas sans désagréments. Absence ou insuffisance de lumière naturelle, mauvaise ventilation, problèmes d’infiltration : il faut prendre ses précautions avant d’acheter. En cas de défaut majeur, un souplex nécessite des travaux de remise en état parfois plus coûteux que les économies réalisées à l’achat.
Sur le plan juridique, le souplex est également atypique. Traditionnellement, les surfaces en sous-sol ne sont pas considérées comme étant habitables. Si un propriétaire aménage son sous-sol pour l'habiter, les surfaces doivent être requalifiées auprès des services de la mairie, qui s'assurent notamment des conditions sanitaires de l'habitation après travaux. Sans ce certificat, l'aménagement du souplex ne peut être reconnu officiellement lors d'une transaction immobilière notariée. Or, certaines communes interdisent purement et simplement les travaux sur des surfaces en sous-sol. Il convient de vérifier que le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) n'interdit pas l’habitation en sous-sol.

Trucs & Astuces

En cas d'emprise au sol inférieure à 5 mètres carrés d'un aménagement de souplex, aucune formalité n’est obligatoire. Entre 5 et 40 mètres carrés, une déclaration préalable est nécessaire. Au-delà, il est indispensable d'obtenir un permis de construire pour réaliser des travaux dans un sous-sol. Il en est de même pour creuser une cave sous une maison individuelle.
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