Soprorente : une année 2014 structurante

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La politique d’arbitrage de Soprorente s'est poursuivie en 2014. Afin d'améliorer la qualité et le taux d’occupation du patrimoine immobilier. Elle se traduit par une douce remontée de la valeur de réalisation (258,36€) après 2 années de baisse modérée (256,41€ en 2013 et 268,62€ en 2012, 268,99€ en 2011). 2015 est le point de départ d’un nouveau développement qui pourrait être appuyé par une réouverture de son capital… à moyen terme.

 

Suivant le plan stratégique préparé par BNP Paribas Reim France, en concertation avec la commission « Avenir Soprorente », Soprorente continue de recentrer son patrimoine. Plusieurs actions structurantes ont été menées au cours du dernier exercice.

L'arbitrage des actifs ne correspondant, plus aux standards actuels de marché a vu la cession dans de « bonnes conditions » de bureaux bordelais (3,9m€) ainsi qu'une promesse de vente sur la Métropole à Villeneuve d’Ascq (3,5 m€). Ces 2 opérations sont importantes à plus d'un titre : à elles deux, « elles constituent près de 11 % des loyers de la SCPI ». En clair, la SCPI s'est délestée de lignes considérées comme « assez lourdes » compte tenu de leur marché relativement étroit. Enfin le réemploi des fonds va pouvoir conforter la mise en place de la stratégie d’investissement en locaux ERP (établissement recevant du public).

2ème volet : l'investissement sur des sites tertiaires ou des commerces à potentiel. Les nouveaux venus sont une agence bancaire (Paris, 11ème, 2,8m€) et une agence Pôle Emploi (Bron, 2m€). A la fin de l'exercice, s’il restait encore 4,9m€ de capitaux disponibles sachant que 1,83m€ était sous promesse d'achat (locaux commerciaux à Lyon).

Au final, le portefeuille dénombre 24 immeubles. Si les bureaux demeurent majoritaires (68,8 %) les commerces « composantes majeures de la performance de la SCPI » prennent d'avantage de poids. Ce segment représente à la fin de l'exercice 27,8 % contre 23,62 % un an avant.

Dernier point, la poursuite des efforts commerciaux pour résoudre la vacance. Des efforts qui peinent à être récompensés. Certes le taux d’occupation a retrouvé un niveau proche de 86 % en fin d’année, après un point bas à 79,4 % en milieu d’exercice. Néanmoins, en moyenne annuelle (82,2%) il reste bien inférieur à celui de 2013 (85,3%). BNP Paribas est bien conscient qu'il reste plusieurs étapes à franchir pour retrouver un taux d’occupation plus en ligne avec les ambitions de performance de Soprorente. La société note cependant que la vente de Villeneuve d’Ascq prévue en fin d’exercice 2015 permettra à elle seule un gain d’environ 8 %.

 

Compte tenu de la baisse conjoncturelle du résultat, votre société n’a pu maintenir strictement le niveau global des montants distribués, mais leur réduction s’est limitée à 5 % grâce au complément apporté par le versement de plus-values à hauteur de 2,50€ par part, comme vous l’avez décidé en juin 2014.

Compte tenu de la situation locative difficile, le résultat net de l’exercice 2014 s’est élevé à 2 851 624,82 € contre 3 076 423,35 € en 2013. Du coup, Soprorente n'a pas pu maintenir le niveau global de son revenu. « La réduction s'est cependant limitée à 5 % » détaille le conseil de surveillance grâce au complément apporté par le versement de plus-values (2,5€). Au total, la distribution s'est donc élevée à 14,5€ (vs 15,2€ en 2013) soit un DVM de 5,87 % sur la base d'un prix acquéreur moyen de 247,09€. Ce prix en baisse de 0,89 % souligne d'après le conseil de surveillance « un niveau de décote un peu supérieur à 10 % dans un marché un peu plus actif que l'année précédente » Enfin, quoique ponctionné de 0,18€ le report à nouveau demeure à un niveau élevé : 5,6 mois de distribution.

 

Cette année Soprorente entend poursuivre sa stratégie qualitative via notamment des investissements pour le réemploi des fonds disponibles environ 3m€ à la fin du 2ème trimestre. Ces acquisitions pourront également s’effectuer en ayant recours à l'endettement. Car « les conditions actuelles de financement bancaire plaident incontestablement pour un usage, certes raisonné, mais plus ambitieux de ce mode de financement ».

L'acquisition en mars dernier de 2 locaux commerciaux à Lyon (1,83m€) appuyée un taux d'occupation financier qui continue sa douce ascension (86,29 % fin juin 2015) concrétise « le point de départ d’un nouveau développement » de Soprorente qui sera « appuyé à moyen terme, pourquoi pas, par une réouverture de son capital ». Quant à la distribution prévue cette année, elle devrait après le versement de 2 premiers acomptes trimestriels (3,6€ à chaque fois) osciller entre 14€ et 15€.


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