Selectinvest 1 doit mieux faire

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En dépit d'un plongeon de sa collecte, Sélectinvest 1  l’une des SCPI les plus capitalisées du marché des SCPI de bureaux (1,6 md € fin décembre). Sa solidité financière lui permet de poursuivre la régénération de son patrimoine. Mais, en attendant les effets de sa politique, Selectinvest 1 a versé pour chacun des 2 premiers trimestres un dividende de 6,75€ (-4,2%). L'exercice 2015 s'annonce donc encore difficile.

En 2014 la collecte de Sélectinvest 1 (La Française AM) a diminué de « près de deux tiers par rapport à 2013 » (16, 71 m€). En fin d'exercice, la SCPI comptait encore 25 943 parts en attente de retrait (1% du total de parts) c'est pourquoi, il a été décidé en février dernier de doter le fonds de remboursement de 9 m€, une somme provenant du produit des arbitrages. Le prix de retrait sur le fonds de remboursement s'élève à 511€ ce qui correspond « à la valeur de réalisation diminuée de la décote maximale autorisée de 10% ».

Néanmoins,  Sélectinvest 1 ne cède pas à la morosité ambiante. Elle a persisté dans sa politique dynamique de régénération d'un patrimoine constitué progressivement depuis 40 ans.

L’accent a d'abord, été mis sur les arbitrages. Pas moins de 14 actifs ont été cédés (35 m€). Bureaux, commerces, terrain, entrepôt, grands ou petits, à Paris ou en région, en pleine propriété ou en indivision, tout y passe dès lors qu'ils sont vacants, « non stratégiques » ou nécessitant d'importants travaux. En contrepartie, 5 immeubles adaptés aux attentes actuelles des locataires en matière de localisation et de qualité de la construction, ont été acquis Financés partiellement par emprunt, ils sont loués suivant des baux fermes à des locataires de qualité. Au total, le patrimoine se répartit désormais entre 71,2% de bureaux et 21,8% de commerces.

Au niveau locatif, les années se suivent et se ressemblent. Malgré une activité soutenue en 2014, les libérations, les renégociations et les mesures d’accompagnement ont encore pesé sur le taux d’occupation financier. Il s’établit à 82,5 % contre 84,7% un an plus tôt. Raison pour laquelle le conseil de surveillance s'en inquiète... pour la 2ème année consécutive.  En effet, la « dégradation locative » enregistrée en 2013 avait exigé une importante ponction (1,15€) sur le report à nouveau de manière à limiter le recul du dividende (30€ vs 31,8€ 2012). Une décision douloureuse !  Néanmoins, le CS avait insisté à l'époque sur la nécessité de reconstituer les réserves. Au terme du dernier exercice, le résultat n'est pas parfait. Mais la société de gestion a rempli son contrat. Le dividende (28, 56€) est certes en baisse mais il a permis de remonter un peu le matelas de sécurité de la SCPI. Il s'élève à 0,95€ comparé à 0,78€ en 2013.

Reste que la situation de la SCPI n'est guère confortable. Dispersé sur plus de 280 immeubles, le patrimoine n'est pas forcément au « top » des dernières normes ou en adéquation avec les exigences des locataires. Et puis surtout, la collecte se traine. D'où « la nécessité d’intensifier tous les moyens pouvant permettre de favoriser l’amélioration locative » afin de reconquérir la confiance des associés. Ce souci a permis la définition de plusieurs axes stratégiques : l »’intensification des arbitrages » et l’accélération de la politique de surinvestissement grâce au recours au crédit bancaire.

Qu'en est-il a la mi année 2015 ? Tout d'abord, il convient de souligner une « très sensible amélioration du taux d’occupation financier (85,1%) après un 1er trimestre inquiétant (80,9 %) impacté par des mesures ponctuelles d’accompagnement commercial. Par ailleurs, le portefeuille s'assainit. L’exécution d’un plan d’arbitrage ambitieux portant sur au moins 40 000 m² de locaux à 75% vacants, vétustes et obsolètes a vu la vente de 3 actifs au 1er trimestre (2,57m€) et 5 autres au 2ème trimestre (5,8m€). Point noir, la collecte (4,8m€ au 2ème trimestre). Elle est pratiquement au même niveau de celle de l'année dernière à la même époque et demeure toujours insuffisante pour satisfaire les demandes des vendeurs. Les parts en attente de retrait s'accumulent (30000 parts) alors qu'aucune souscription nouvelle n'est intervenue depuis le début de l’année. En conséquence, le capital social s'élève à 387,231m€ soit une baisse de 3,4 % depuis le 1er janvier.

Au chapitre des revenus, Selectinvest 1 a distribué pour chacun des 2 premiers trimestres 6,75€ (-4,2%) comparé à 7,05€ sur la même période de 2014. 2015 s'annonce donc difficile...en attendant des jours meilleurs.


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