SCPI ou OPCI, comment choisir ?

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L’OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier non coté dont le fonctionnement s’inspire de celui des OPCVM. Il s'agit d'un produit d’épargne majoritairement composé d’immobilier disposant d’une liquidité renforcée. Avec les SCPI, l’OPCI vient compléter l’offre en matière de placements immobiliers, mais comment choisir ? Quelles sont des différences et les atouts de chaque support ?

Dans leur gestion, SCPI et OPCI ont des approches différentes. Tandis que la SCPI est un véhicule totalement investi sur des actifs immobiliers directs, l’OPCI dispose d’un champ d’investissement plus diversifié. Son patrimoine se compose de 60% à 90% d’actifs immobiliers physiques ou indirects par la détention de parts de sociétés immobilières cotées ou non. Le solde correspond à une réserve de 10% destinée à assurer la liquidité des actionnaires et d’une poche affectée à la détention d’actifs financiers, variable selon la stratégie adoptée par la société de gestion. L’OPCI dispose par ailleurs de leviers supplémentaires, notamment dans sa capacité d’endettement, de rénovation et dans l’acquisition d’immeubles neufs.

La SCPI, agissant dans un cadre de gestion restreint, assure une forte lisibilité à ses investisseurs souvent motivés par la détention d’un patrimoine 100% immobilier. A l’inverse, la liberté accordée à l’OPCI en fait un véhicule opportuniste dont la création de valeur proviendra des options stratégiques déployées et de l’expertise de chaque société de gestion. En 2011, la performance des OPCI « grand public » a oscillé entre 3% et plus de 10%.

En matière de fiscalité, celle des OPCI dépend de sa forme : FPI ou SPPICAV. Les actionnaires des SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) seront imposés au titre des revenus des capitaux mobiliers, tandis que les associés des FPI (Fonds de Placement Immobilier) seront fiscalisés comme les associés des SCPI et suivront le régime des revenus fonciers. Notez qu’à ce jour, seul 1 OPCI « grand public a adopté la forme de FPI (SG Pierre Entreprise). Au niveau patrimonial, les investisseurs ne pourront cependant pas acquérir de part de SPPICAV à crédit.

Enfin, s’agissant des frais, l’OPCI adopte une structure différente de celle des SCPI. Alors que le modèle des SCPI est calqué sur celui de l’immobilier, celui des OPCI s’apparente aux OPCVM traditionnels. Ainsi, les frais de souscription de l’OPCI sont inférieurs à ceux des SCPI, mais la commission de gestion annuelle est plus importante. Elle permet de couvrir de nouvelles obligations réglementaires comme les charges liées au dépositaire ou aux expertises immobilières plus fréquentes.

Cadre de gestion déterminé ou inventif, placement 100% immobilier ou diversifié, fiscalité à la carte … chacun pourra désormais choisir dans une épargne immobilière qui étoffe ses gammes pour proposer de nouvelles alternatives dans un secteur historiquement dominé par les livrets bancaires et l’assurance vie.

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