SCPI : capital fixe ou capital variable ?

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Investir à bon escient dans une SCPI, nécessite d’en connaitre ses spécificités, son fonctionnement. En l’espèce, les SCPI peuvent différer entre elles selon qu’elles soient à capital fixe ou capital variable. Apparemment anodins, ces deux statuts juridiques revêtent cependant d'importantes nuances à connaitre afin de mieux anticiper l’acquisition ou le rachat de parts.

LES SCPI A CAPITAL VARIABLE: un prix unique pour un marché facilité

 

Dans cette catégorie de SCPI, l’épargnant peut vendre ou souscrire à tout moment des parts sous réserve que le capital maximum fixé dans les statuts ne soit pas atteint. Dans le cas où le capital a atteint son plafond, l'investisseur doit alors attendre que des parts se libèrent sur le marché secondaire soit espérer une augmentation de capital par la société de gestion. Le deuxième aspect des SCPI à capital variable concerne le marché secondaire.

Un associé ne peut vendre ses parts directement à de nouveaux souscripteurs. Il doit passer obligatoirement par la société de gestion qui en fixe elle-même le prix (déterminé en fonction de la valeur des actifs immobiliers de la SCPI). Autrement dit, la valeur des parts de SCPI à capital variable n'est pas impactée par les fluctuations d’ordres d'achats ou de ventes. Exit, la spéculation !

De plus, en cas de rachat l’investisseur n’a pas à se démener pour chercher acquéreur. Un bémol cependant, la centralisation des ordres par la société de gestion ne garantit pas forcément la vente. Si la particularité du "prix unique" facilite le marché des parts, il peut arriver dans des cas de crises grave qu'aucun acheteur ne se profile.

 

La valeur des parts devient alors indépendante du patrimoine immobilier. Dans ce cas extrême, Il convient de suspendre la variabilité du capital en confrontant alors l’offre à la demande.

 

LES SCPI A CAPITAL FIXE : volatilité et opportunisme

 

Ces SCPI fixent le plafond de leur capital dans leur statut. Pour autant cette contrainte n’implique pas que le capital ne puisse pas évoluer. Elle signifie simplement que le capital reste fixe dès lors que l’émission de parts nouvelles n’a pas fait l’objet d’une décision unilatérale de la société de gestion. Celle-ci fixera le montant, le volume et la durée de l’augmentation de capital. Attention, pour réaliser l’opération, la société de gestion doit réunir deux conditions : d’abord, la précédente augmentation de capital doit avoir été investie à 75%. Deuxio, les parts anciennes ne peuvent être vendues à un prix inférieur aux nouvelles parts.

Entre deux augmentations de capital, le capital reste stable. Et l’épargnant ne peut ni acheter ni vendre ses parts. La solution pour lui, est de se tourner sur le marché secondaire… ou se débrouiller par lui-même. Comme en bourse, le prix de parts de SCPI à capital fixe dépend de l’offre ou de la demande. Résultat, il est susceptible d’enregistrer des variations qui peuvent s’écarter de la valeur du patrimoine de la SCPI. Organisée de manière hebdomadaire, mensuelle,… la confrontation de l’offre et de la demande aboutit à un prix d’équilibre : le prix d’exécution. Ce prix qui est net de frais sera celui réellement perçu par le vendeur. De son côté, l’acquéreur sur le marché secondaire devra s’acquitter obligatoirement de droits d’enregistrements.

Alors que le prix dans les SCPI À capital variable est déterminé en fonction la valeur des immeubles, celui dans celles à capital fixe est, fonction de leur succès... ou pas. La volatilité plus grande induite par le simple mécanisme de la rencontre de l'offre et de la demande révélera parfois une sur-évaluation ou sous-évaluation du prix par rapport aux actifs de la SCPI.

Reste qu' en dépit d’une difficulté plus grande pour vendre ses parts, investir dans des SCPI à capital fixe peut être judicieux, notamment quand les ventes excèdent largement les achats. Dans ce contexte, l'opportunité de saisir des parts à des prix d'exécution attrayants peut autoriser de belles plus values en cas de retournement de marché.

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