SCI ou indivision, le conseil du notaire pour bien choisir

information fournie par Le Figaro •29/06/2016 à 18:27

Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions que vous vous posez. Cette semaine, Me Hervé Drouault rappelle que malgré ses vertus, la SCI doit être utilisée avec discernement.

Supposée soulager tous les maux liés à la détention en commun d’un bien immobilier, la Société civile immobilière (SCI) n’en doit pas moins être utilisée avec prudence. Cette structure présente des contraintes tant lors de sa constitution que pendant son activité et enfin lors de sa dissolution, compensée par de nombreux avantages dont bénéficient ses associés notamment lors de la transmission de leurs parts.

C’est lors de la rédaction des statuts de la SCI (obligatoirement établis sous forme authentique en cas d’apports immobiliers) que doivent être respectées certaines règles relatives à la capacité des associés. Il faut être capable, au sens juridique du terme, pour créer une SCI, et son immatriculation au registre du commerce et des sociétés lui donnera la personnalité morale.

Si la SCI recourt au crédit, ce que ne manqueront pas de solliciter ses associés pour profiter pleinement d’une taxation atténuée en cas de donation des parts, la banque veillera au respect des formalités de constitution liées à la présence d’associés mineurs.

Stabilité de la SCI et précarité de l’indivision

On peut opposer à la stabilité de la SCI pouvant être créée pour une durée de 99 ans, la précarité de la détention d’un bien immobilier en indivision conventionnelle qui peut être dénouée à tout moment dans certaines conditions sauf pendant les 5 ans de la convention l’ayant créée. La durée de la SCI peut être réduite par des clauses adaptées, par exemple si le décès du survivant des associés fondateurs, ne justifiait plus son maintien.

Les modes de gestion des biens seront différents selon qu’ils sont demeurés en indivision ou apportés à une SCI. Dans l’indivision légale, la majorité des deux tiers devra être respectée pour la régularisation des actes de gestion (article 815-3 du CC), tandis que le gérant de la SCI agira seul pour tous les actes conformes à l’objet social, mais les statuts peuvent organiser des pouvoirs différents en faveur des gérants statutaires par opposition à ceux nommés ultérieurement.

Sans que la SCI puisse avoir une activité d’achat et de vente d’immeuble, ce qui dénaturerait son objet essentiellement civil, elle pourrait être amenée à aliéner l’immeuble acquis et géré par elle afin d’y substituer un bien plus adapté au besoin de ses associés.

Souplesse de l’indivision contre formalisme de la SCI

Si cette vente nécessite l’accord unanime des indivisaires, auquel il pourrait être substitué en cas de refus non motivé de l’un d’eux, l’autorisation du tribunal, le gérant de la SCI spécialement autorisé par les statuts pourra exceptionnellement revendre l’immeuble social dès lors que l’opération est conforme à son objet. Mais là encore si l’aliénation met fin à l’activité de la SCI, l’unanimité des associés sera exigée.

À la souplesse de la gestion d’un bien immobilier indivis, on opposera le formalisme lié à la détention d’un bien immobilier par une SCI. En effet, l’administration fiscale serait tentée d’opposer aux associés la fictivité de la SCI si aucune comptabilité n’était régulièrement tenue et si aucune assemblée générale annuelle n’approuvait les comptes, et de plus à défaut de dépôt de la déclaration fiscale annuelle 2072.

On observe aussi qu’un ou plusieurs associés peuvent souhaiter bénéficier de la jouissance gratuite de l’immeuble social. Cet avantage est admis si tous les associés en bénéficient. Dans l’hypothèse contraire, le ou les bénéficiaires pourraient être contraints de supporter un loyer.

Face à ces contraintes, la transmission des parts organisée peut être optimisée. Tout d’abord les associés donateurs de parts, peuvent conserver l’usufruit viager ou temporaire de celles-ci. Outre l’avantage lié à l’absence de taxation de cet usufruit réservé sauf en cas de renonciation anticipée, évalué en considération de l’âge des usufruitiers au moment de la donation, ce sera l’occasion de conférer aux donateurs, souvent nommés co-gérants, pour une durée illimitée, les pouvoirs les plus étendus pour gérer seuls la SCI, ne laissant à leurs enfants nus-propriétaires que des pouvoirs restreints relatifs au changement de forme de la société ou à sa dissolution.

Transmission et avantage fiscal

Les donataires nus-propriétaires devront être convoqués à toutes assemblées générales et si leurs pouvoirs sont restreints, ils n’auront qu’une voix consultative. Notons que le régime de l’indivision nécessite l’unanimité pour établir un acte de disposition que la propriété de l’immeuble soit démembrée ou non. Bien souvent la SCI s’endette lors de l’acquisition d’un bien immobilier réduisant la valeur temporaire de l’actif détenu.

Cette minoration de la valeur des parts durant l’amortissement de l’emprunt, peut-être l’occasion de transmettre des parts à des descendants, la valeur fiscale de celles-ci correspondant à l’actif net de la SCI (valeur de l’immeuble moins emprunt) entraînant une taxation sur l’actif net. Cette opération simple doit être précédée de l’accord de la banque, ayant octroyé le prêt.

En cas de non-respect de ce formalisme, le créancier pourrait exiger le remboursement anticipé du prêt. À ce financement est de temps à autre substitué un apport en compte courant par l’un des associés. Il est alors recommandé de transmettre partie ou totalité de celui-ci aux donataires concomitamment à la donation.

Là encore, les statuts pourront contenir des clauses restrictives en cas de transmission à titre gratuit, en raison du caractère intuitu personae de la SCI eu égard à sa vocation essentiellement familiale, caractéristique que ses associés fondateurs souhaitent bien souvent préserver.

L’avantage fiscal procuré par l’apport d’un bien immobilier à une SCI en vue de sa transmission doit être privilégié par rapport à une détention en indivision. Mais ne réaliser cette opération que dans le but d’éluder le paiement de droits en effectuant dans des délais trop proches tant l’acquisition de l’immeuble que l’apport et la donation de parts, pourrait tomber sous le coup de l’abus de droit fiscal.