SCI et fiscalité

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Vous ouvrez une SCI ou vous en possédez déjà une. Quelles que soient vos motivations pour gérer un bien immobilier à plusieurs, vous allez devoir choisir un régime d'imposition. Alors, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ?

Fiscalité des SCI
Fiscalité des SCI

La fiscalité de la SCI à l'impôt sur le revenu

Avec cette option, chaque associé déclare le montant des loyers sur sa déclaration d'impôt sur le revenu, catégorie revenus fonciers, à hauteur des parts détenues dans la société. Cela peut être lourd à gérer, tout particulièrement si les revenus ne sont pas effectivement distribués, mais sont gardés en trésorerie pour faire face à diverses dépenses liées à l'immeuble (les déficits peuvent toutefois être imputables sur le revenu global de chaque associé). L'avantage de cette option fiscale ne réside donc pas là, mais dans l'imposition des plus-values. Si vous devez revendre l'immeuble, vous bénéficiez d'une décote selon le temps durant lequel vous avez été propriétaire. Si l'ancienneté s'élève à plus de 30 ans, vous profitez même d'une exonération.

La fiscalité de la SCI à l'impôt sur les sociétés

Avec cette option, les revenus locatifs nets sont imposés à l'impôt sur les sociétés, avec possibilité d'amortissement et des charges déductibles plus élevées. Si la société redistribue les bénéfices, ceux-ci sont à nouveau imposables à l'impôt sur le revenu des associés. L'opération est donc intéressante si les loyers sont laissés dans la trésorerie et que vous avez une tranche marginale d'imposition élevée. Vous préfèrerez alors attendre votre retraite, par exemple, pour puiser dans les caisses de la SCI et ainsi maintenir vos revenus.
L'option fiscale à l'impôt sur les sociétés est en revanche moins intéressante si vous comptez revendre le bien. En effet, vous ne bénéficiez pas de l'abattement prévu pour les particuliers et le taux d'imposition est plus élevé. Ne choisissez cette option donc que si vous ne comptez pas garder l'immeuble longtemps.
À savoir : vous pouvez changer d'option fiscale alors que la SCI existe déjà. Toutefois, si vous passez de l'IR à l'IS, sachez que cette décision est irrévocable. Prenez donc conseil auprès de votre notaire ou d'un conseiller en fiscalité / optimisation du patrimoine avant de vous décider.

Trucs et astuces

La fiscalité de la SCI est également intéressante pour organiser la transmission de votre patrimoine. Si vous êtes associé avec votre enfant, vous pouvez lui transmettre tous les 15 ans pour 100 000 € de part sans imposition sur les donations.

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