Scellier : en profiter maintenant ou jamais

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Malgré les divers coups de griffe qui écornent son avantage fiscal, le Scellier reste un bon outil pour se bâtir un patrimoine immobilier à moindres frais.

En 2012 et pour la dernière année, le dispositif Scellier existe et se décline en deux versions: l'une permettant de déduire 13% du prix du logement de son impôt sur le revenu sous réserve de le louer 9 ans, l'autre de déduire 21% à condition de le louer 15 ans, le tout en respectant des plafonds de loyer au mètre carré . Depuis son lancement en 2009, le Scellier a subi divers coups de rabot au gré des lois de finances, et la toute dernière lui a même rajouté un plafond de prix d'achat au mètre carré variant selon quatre zones géographiques *. Ainsi, pour l'achat d'un 2 pièces de 45 m² à Lyon à 4 800 ¤/m², soit 216.000 ¤, la réduction d'impôt n'est prise qu'à hauteur du prix plafond au mètre carré , 4000 ¤/m² pour Lyon (zone B1), soit sur 180.000 ¤, ce qui aboutit à une économie d'impôt de 23.400 ¤ dans la mouture 13%, et de 37 800 ¤ dans la version 21%. «Pour optimiser son achat, conseille Jean-Claude Szaleniec, directeur général adjoint du groupe Bouwfonds Marignan, il faut faire converger le niveau de prix de vente autorisé avec celui des plafonds de loyer tout en conservant des loyers proches de ceux du marché.» Autant dire que Paris et l'ouest parisien échappent à ce croisement des paramètres, alors que le sud ou l'est peuvent réunir plafonds de prix (5000 ¤/m²) et de loyers. En province, la situation peut être critique pour les villes où le prix plafond est à 2100 ¤/m², trop juste pour bien défiscaliser. Mieux encore, l'optimisation passe sans doute par le Scellier intermédiaire, qui offre la possibilité de bénéficier plus longtemps de la réduction d'impôts. Longtemps mal aimé, il prend toute sa signification dans le contexte de la réforme de la taxation des plus-values s'appliquant aux investissements. «Le Scellier intermédiaire bénéficie par ailleurs d'un abattement de 30% sur les loyers, ce qui dope sa rentabilité. Enfin, les plafonds de loyers étant plus bas, les locataires sont plus solvables», commente Philippe Jossé, patron du logement chez Bouygues Immobilier. Sans compter que les plafonds de ressources à respecter dans le cadre du Scellier intermédiaire (21 %) ne sont pas un frein à la location ; ils correspondent davantage au montant des revenus de la majorité des ménages. Pour un 2 pièces à Nanterre de 42 m² acheté à 218.000 ¤ par un ménage ayant un taux marginal d'imposition à 30%, loué à 18,50 ¤/m² en secteur libre et 17,30 ¤/m² en secteur intermédiaire, le taux de rendement interne est de 6,34% en Scellier classique et de 7,73% en intermédiaire. Côté économie d'impôt, le Scellier intermédiaire est encore gagnant, avec 25.538 ¤, contre 9522 ¤ dans l'autre cas.

Prendre en compte l'état du marché locatif

Toutefois, l'incitation fiscale ne doit pas être l'unique intention d'achat. Investir dans la pierre, c'est se comporter de la même manière que si l'on achète un bien pour l'habiter. Gilles Hautrive, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier résidentiel, parle «d'une relation filiale à la pierre, qui joue à fond son rôle de valeur refuge». D'où la nécessité de se positionner sur des biens de qualité, proches de moyens de transport, d'écoles, de commerces et aussi d'un bassin d'emploi. Enfin, quelques simples règles de bon sens peuvent être appliquées: se renseigner sur le marché locatif auprès des agences immobilières pour obtenir des informations sur le type de logement demandé dans le secteur, s'informer sur l'offre neuve sortant au même moment dans le quartier pour être sûr qu'il ne va pas y avoir sur-offre au moment de la livraison, sachant que faute de locataires dans l'année qui suit cette livraison, le fisc peut requalifier l'avantage fiscal. Et, toujours pour cette même raison, ne pas hésiter à louer au-dessous des prix plafonds, l'intérêt étant que les lieux soient occupés vis-à-vis du fisc mais aussi par rapport au rendement. Celui-ci oscille entre 3 et 4% selon la qualité de l'emplacement. Au-delà de ce taux annoncé, méfiance.

* Prix plafonds au m²: 5000 ¤ en zone A bis et A, 4000 ¤ en zone B1, 2100 ¤ en zone B., 2000 en zone C.

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