S'endetter, la meilleure façon de se constituer un patrimoine

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Les taux très bas incitent à investir à crédit dans l'immobilier, pas seulement pour sa résidence principale.

Il est possible de s'endetter jusqu'à 30 % environ de ses revenus. Ceux qui achètent leur résidence principale n'hésitent pas et connaissent bien ce ratio. Mais, une fois les prêts immobiliers remboursés, souvent les Français rechignent à emprunter à nouveau. Pourtant, c'est ainsi qu'ils pourraient se constituer un patrimoine qui leur serait précieux pour compléter leurs revenus une fois à la retraite.

En cette période de faibles taux d'intérêt, l'endettement s'avère plus que jamais un excellent levier patrimonial. Malgré la remontée amorcée au mois de juillet, les taux des prêts immobiliers s'établissaient à 3 % en moyenne en septembre, un niveau jamais observé par le passé, sauf en juin dernier. Pour le mois d'octobre 2013, le courtier Cafpi explique par exemple avoir déniché des crédits à taux fixes pour ses meilleurs clients à 2,26 % sur dix ans, 2,55 % sur quinze ans.

«Lorsque les revenus du travail n'y suffisent pas, l'endettement permet de se constituer un patrimoine, notamment immobilier», constate Vincent Dupin, responsable des techniques patrimoniales chez UFF. Pourtant, les Français restent peu enclins à s'endetter, si on les compare à leurs voisins anglo-saxons. «Le crédit immobilier a beau s'être fortement développé dans les années 1950, notre culture rurale et catholique a entraîné une méfiance persistante vis-à-vis des banques et de l'endettement», explique Olivier Feiertag, professeur d'histoire économique à l'université de Rouen. Les Français sont aujourd'hui engagés à hauteur de 100 % de leurs revenus en moyenne, contre 160 % pour les Britanniques ou 116 % pour les Américains, selon l'OCDE.

Peu de banques acceptent de prêter à leurs clients pour acquérir des biens non immobiliers. L'investissement dans la pierre est presque le seul à assurer à la fois un revenu suffisamment régulier et un rendement assez important pour être financé par emprunt. Le rendement des actions est trop imprévisible, celui de l'assurance-vie et des obligations trop faible pour que ces placements soient ­financés à crédit.

Pour l'achat d'un bien immobilier en revanche, «il est plus intéressant d'emprunter dès que possible pour acheter, car la valeur du bien s'apprécie, en votre faveur si vous êtes propriétaire, en votre défaveur si vous n'avez pas encore acheté», explique Jean-Baptiste Roudillon, de LCL banque privée.

Conservez votre épargne et empruntez

Si vous disposez déjà d'économies sous forme mobilière, par exemple sur une assurance-vie, mieux vaut adosser un nouvel emprunt à ce placement plutôt que de le casser pour investir. «L'emprunt permet alors de réaliser un levier sur le premier placement», explique Pierre de Pellegars, responsable de la gestion de fortune chez BNP Paribas.

Certains investisseurs ont ainsi réussi à se constituer des patrimoines immobiliers conséquents en empruntant pour acheter des biens locatifs. Et ils ont pu optimiser fiscalement leurs opérations, puisqu'il est possible de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers. Une stratégie qui ne s'avère cependant payante que si le bien est loué et que sa valeur s'apprécie.

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  • Ouakal le jeudi 17 oct 2013 à 08:11

    Avec ce genre d'articles vous savez pour qui bossent les médias....

  • Ouakal le jeudi 17 oct 2013 à 08:01

    Non le vrai titre c'est : les banques s'enrichissent en faisant miroiter aux gens qu'en achetant à crédit ils deviendrons riches.Et bon nombre se sont précipité dans ce piège redoutable : J'achète à crédit,je loue mon appart,le locataire rembourse mon prêt,et dans 20 ans je deviens propriétaire sans avoir sorti 1 €....c'es tentant non ? Lol de chez lol,un vrai piège à pigeons !

  • loco93 le jeudi 17 oct 2013 à 01:15

    Banques, acteurs et intermédiaires de l'immo recherchent pigeons désespérément... lol de chez lol!!

  • fouche15 le mardi 15 oct 2013 à 17:40

    Pour la protection contre l'inflation, c'est bien le seul placement dont on ne connait le prix que le jour où on veut vendre. Il n'y a pas de valorisation intermédiaires donc pas de fluctuation, donc c'est un placement sans risque. Il faut sortir la tête des trente glorieuses...

  • fouche15 le mardi 15 oct 2013 à 17:38

    TITIDE- c'est bien vrai et vous pouvez étendre cela aux pseudos conseillers financiers bancaires et indépendants, car maintenant même les banques vendent de l'immobilier (elles vendent aussi des alarmes et des voitures, etc.)

  • fouche15 le mardi 15 oct 2013 à 17:35

    Tiens un exemple d'endettement de 100 000 EUR sur 30 ans au taux de 3 % cela représentent 51 777 EUR d'intérêts... Réflechissez

  • fouche15 le mardi 15 oct 2013 à 17:33

    Je suis d'accord avec M409, j'ai eu beaucoup d'appartements loués à des personnes très peu respectueuses du bien d'autrui et à chaque relocation, la remise en état représentait plusieurs mois de loyers et les charges annuelles (travaux et taxes foncières, ISF) obèrent trop le rendement locatif. Aucun intérêt, il faut laisser cela aux débutants

  • fouche15 le mardi 15 oct 2013 à 17:15

    Les Américains (particuliers, ,banques et Clinton inclus) croyaient aussi que les prix de l'immobilier montaient jusqu'au ciel...jusqu'en 2007. En Espagne aussi, en GB aussi, etc.Avec des durées d'endettement de 30 - 35 ans

  • bsdm le mardi 15 oct 2013 à 15:07

    Emprunter à 3% quand l'inflation est à 1% et que les biens immobiliers sont dans un cycle baissier et que les locations sont de plus en plus aléatoires (merci C Duflos) c'est stupide et dangereux: un chômage ou un divorce et c'est la cata

  • SlIVERML le lundi 14 oct 2013 à 12:50

    Ouais, va dire ça alors que la courbe du chomage est en hausse constante : le crédit, c'est acheter un futur radieux. Là, l'horizon est (légèrement) bouché. Il y a encore des inconscient, persuadés de faire l'affaire du siècle, qui n'ont pas pris conscience que le vent a tourné. Tant pis pour eux. Et tant mieux pour moi : je suis en embuscade avec du cash