Revenus fonciers : choisir le meilleur régime fiscal

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Il est venu l'heure de remplir votre déclaration d'impôt sur le revenu et y porter vos revenus locatifs. L'occasion d'évaluer si le régime choisi reste le meilleur ou si vous devez en sortir à la première occasion.

Les loyers que vous percevez lorsque vous louez un bien nu sont systématiquement ajoutés à vos autres revenus professionnels ou à vos pensions de retraite, et imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Autrement dit, plus vous vous situez dans une tranche élevée (30 %, voire 41 %), plus le montant de votre impôt sur les loyers que vous percevez sera important. Mais rassurez-vous, vous ne serez jamais imposé sur la totalité de vos revenus locatifs, compte tenu des mécanismes de correction qui existent.

- Vous percevez moins de 15.000 ¤ de loyers par an

Vous pouvez prétendre au régime dit du «microfoncier» si vous percevez moins de 15.000 ¤ de loyers par an et que vous ne possédez pas, par ailleurs, d'autres biens immobiliers bénéficiant d'un régime fiscal dérogatoire (monuments historiques, immeuble bénéficiant du régime Malraux, Robien, Besson, Borloo...). Ce dispositif permet de bénéficier d'un abattement de 30 % sur le montant de vos recettes. Attention, en contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge de vos revenus. C'est pourquoi ce régime, applicable de plein droit, n'est pas toujours intéressant, notamment lorsque le montant de vos charges locatives excède 30 % de vos recettes. Par exemple, pour un logement loué 800 ¤ par mois, vos charges doivent représenter moins de 2880 ¤ par an (800 ¤ x 12 x 30 %). Or, en additionnant les intérêts de l'emprunt souscrit pour acquérir le bien, les frais d'assurance, les honoraires de syndic et les charges courantes, ce seuil est vite atteint.Comment déclarer: pour se placer sous le régime du microfoncier, il suffit de porter le montant de ses revenus locatifs dans sa déclaration d'impôt n° 2042, page 3, cadre 4, case 4BE. Le montant doit être porté avant abattement, c'est ensuite le fisc qui se chargera d'appliquer l'abattement de 30 %. Si vous souhaitez sortir du régime du microfoncier et opter pour un régime réel d'imposition, vous devez remplir la déclaration spécifique 2044. Attention, l'option pour un régime réel s'applique obligatoirement pour une période de trois ans, durant laquelle elle est irrévocable. Ensuite, l'option se renouvelle tacitement d'année en année, sauf si vous choisissez de revenir au microfoncier (réponse ministérielle n° 94953, JOAN du 05.09.06).

- Vous êtes soumis au régime réel d'imposition

Dans ce cas, que ce soit sur option ou de plein droit (vos revenus excèdent le seuil d'application du microfoncier de 15.000 ¤), vous pouvez déduire un certain nombre de charges de vos loyers imposables. Sont ainsi déductibles: - les frais de gestion et d'administration du bien (rémunération des gardiens, des gérants et administrateurs du bien, du comptable et autres tiers, frais de procédure...), les autres petits frais de gestion (frais de correspondance, de déplacement, de petit mobilier...) faisant l'objet d'un forfait de 20 ¤ par bien loué ; - les primes d'assurances se rapportant au bien loué (incendie, dégât des eaux, bris de glace, catastrophes naturelles, vandalisme, responsabilité civile, impayés de loyers, vacance locative...) ; - les dépenses de travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. En revanche, les travaux de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers, sauf s'il s'agit d'un logement neuf soumis à un dispositif fiscal spécifique (Borloo, Robien, Besson ou Périssol) ou d'une propriété rurale ; - les charges récupérables, mais non récupérées auprès de votre locataire ; - les éventuelles indemnités d'éviction et de relogement versées au locataire ; - la taxe foncière et ses taxes annexes ; - certaines déductions spécifiques ; - les provisions pour charges de copropriété ; - les intérêts et les frais d'emprunt (frais de dossier, inscription hypothécaire ou de privilèges de prêteur de deniers, assurance décès-invalidité et perte d'emploi...). La déduction de l'ensemble de ces charges peut se solder par la constatation d'un déficit si elles excèdent le montant de vos revenus locatifs. La fraction de ce déficit ne provenant pas de la déduction des intérêts d'emprunt est imputable à hauteur de 10.700 ¤ sur votre revenu global et permet ainsi de réduire d'autant vos autres revenus imposables. La fraction du déficit excédant 10.700 ¤ et celle provenant des intérêts d'emprunt est déductible uniquement de vos revenus fonciers des 10 années suivantes.Comment déclarer: vous devez souscrire la déclaration 2044, et reporter le résultat obtenu sur la déclaration 2042

- Vous avez acheté un logement neuf

L'acquisition d'un logement neuf vous permet de bénéficier d'un dispositif fiscal de faveur: le régime Scellier. A condition de vous engager à le donner en location pendant au moins 9 ans à titre d'habitation principale et de respecter un plafond de loyer, variable suivant la zone géographique où se situe le bien, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt, dont le taux s'échelonne entre 6 et 32 % suivant la nature du bien (estampillé bâtiment basse consommation - BBC - ou non) et sa destination (soumis ou non à un plafond de ressources du locataire): voir tableau ci-contre. La base de la réduction d'impôt est, par ailleurs, plafonnée à 300.000 ¤ par an et par opération. Par exemple, pour l'achat à Levallois (92) d'un logement BBC de 59 m² effectué en novembre 2011 d'une valeur de 350.000 ¤ et donné en location sans plafond de ressources du locataire, la réduction d'impôt est égale à 66.000 ¤ (300.000 x 22 %). Cette réduction d'impôt est répartie par parts égales sur 9 ans. Attention, les acquisitions effectuées en 2012 font l'objet d'un nouveau plafonnement. Le coût maximal pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt ne peut désormais excéder 5000 ¤/m² en zone A (Paris et l'Ile-de-France, Genevois français et Côte d'Azur), 4000 ¤/m² en zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants), 2100 ¤/m² en zone B2 (communes de 50.000 à 250.000 habitants) et 2000 ¤/m² en zone C (autres communes, dotées d'un agrément). Si le bien de notre exemple précédent a été acheté en 2012, le montant de la réduction d'impôt n'est plus que de 38.350 ¤ (13 % de 5000 ¤ x 59 m²).Comment déclarer: si vous souhaitez bénéficier pour la première fois du régime Scellier, vous devez souscrire l'imprimé spécial 2044 EB, et le joindre à votre déclaration de revenu déposée au titre de l'année de l'achèvement du bien ou de son acquisition, si elle est postérieure.

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