Revenus fonciers : bien choisir son régime

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Les revenus d'une location non meublée sont soumis au barème de l'impôt, dans la catégorie des revenus fonciers.

• Le microfoncier jusqu'à 15.000 € de revenus

Le régime simplifié dit «microfoncier» s'applique si vos loyers de 2015 (hors charges) n'excèdent pas 15.000 €. Vous serez imposé sur 70 % des sommes perçues, le fisc déduisant forfaitairement 30 % à titre de charges. Mais vous ne pourrez déduire aucune charge pour son montant réel. Pour en bénéficier, reportez vos recettes brutes sur la déclaration n° 2042, page 3, case 4BE.

Si vos charges dépassent 30 % des revenus, mieux vaut opter pour le régime réel en remplissant une déclaration spécifique n° 2044. Une option valable par période de trois ans qui vous permet de déduire l'intégralité des charges et de générer un déficit foncier, le cas échéant. Elle est intéressante lorsque vous réalisez des travaux sur un bien locatif ou que vous financez une acquisition à crédit.

• Le régime réel pour déduire toutes vos charges

Vous relevez du régime réel au-delà de 15.000 € de recettes annuelles ou si vous exercez une option en ce sens. Si vous déclarez vos revenus sur papier, remplissez l'imprimé n° 2044. Vous pourrez alors déduire toutes les dépenses liées à la location: frais de gestion, assurance, travaux d'entretien ou de réparation, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière… Attention, vous ne pouvez pas déduire les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, ni les charges locatives récupérables sur le locataire, sauf celles non remboursées à son départ.

• Un déficit foncier minore votre impôt

Dans le régime réel, si la compensation entre vos loyers et vos charges fait apparaître un résultat négatif, il se crée un déficit foncier. Une situation fiscalement intéressante, ce déficit étant automatiquement déduit de votre revenu imposable, dans la limite annuelle de 10.700 €, ce qui minore l'impôt. Et cet avantage n'est pas pris en compte dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales. Sachez que la part du déficit provenant des intérêts d'emprunt n'est pas déductible de votre revenu global. Ceux-ci sont d'abord déduits de vos loyers avant l'imputation des autres charges. La part du déficit foncier qui dépasse 10.700 € est reportée sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Vous devez toutefois maintenir le logement en location jusqu'au 31 décembre de la 3e année qui suit l'imputation sur le revenu global. Faute de quoi, elle sera remise en cause par le fisc.

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