Réussir son investissement dans des murs de boutiques

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L'investissement dans l'immobilier locatif d'habitation a moins la cote auprès des cadres, ils sont de plus en plus nombreux à se tourner vers un autre type d'investissement : les locaux commerciaux.

Lassés par les réformes incessantes de la fiscalité, les contraintes croissantes qui pèsent sur les propriétaires et les relations tendues avec les locataires, sans oublier les risques de dégradation des biens, ils sont de plus en plus nombreux à se tourner vers un autre type d'investissement: les locaux commerciaux.

«C'est une tendance croissante que nous constatons depuis plusieurs années», confirme Charles Marinakis, directeur général adjoint de Century 21 France, qui gère Horeca, le réseau de 60 agences dédiées à l'immobilier commercial. D'autant que le ticket d'entrée est très large: «Il est possible de démarrer un investissement à 100.000 euros et d'aller jusqu'à 10 millions. Ce n'est pas réservé à une élite financière, même s'il est important d'en comprendre les mécanismes de fonctionnement», explique-t-il. Une analyse corroborée par ­Jacqueline Faisant, présidente du directoire de BNP Paribas REIM France. «Le commerce reste résilient et les investisseurs manifestent toujours beaucoup d'intérêt pour ce secteur dynamique, qui a jusqu'alors bien passé les crises.» Depuis le début de l'année, la banque a procédé à des investissements à hauteur de 110 millions d'euros pour le compte de ses deux fonds dédiés (SCPI Pierre sélection et l'OPCI SPF2), notamment dans une enseigne Casino au centre-ville de Bordeaux ou encore dans la ZAC des Bruyères, à Bois-Colombes, dans les Hauts-de-Seine.

Les murs de boutiques, dans lesquels il est possible d'investir, soit en direct, soit à travers des parts de SCPI, offrent un certain nombre d'atouts: des rendements supérieurs à ceux de l'immobilier locatif d'habitation (compris entre 5 et 9%), des baux de longue durée (neuf ans), la possibilité de répercuter davantage de charges sur le locataire et des impayés de loyers moins fréquents. «Une acquisition en direct est davantage recommandée à ceux qui ont du temps pour gérer ce projet ou qui ont été commerçants. Pour les autres, mieux vaut privilégier les produits de foncières cotées ­spécialisées dans le commerce ou les SCPI», prévient Jacqueline Faisant.

Veiller à l'emplacement

Autre écueil à éviter, ne pas se tromper dans le choix de l'emplacement, synonyme de bon loyer. Les emplacements dits numéro un, comme les artères commerçantes des centres-villes, les zones piétonnes, les alentours d'une station de métro ou d'une gare, la proximité d'une grande enseigne ou les centres commerciaux, sont les plus recherchés (mais aussi les plus diffi­ciles à dénicher). «Ne pas oublier que le commerce est une industrie. Il faut être certain qu'il y aura une activité. Dès que l'on s'éloigne du "chemin des éléphants", il y a un vrai ­risque de tomber sur des boutiques mal conçues, avec des problèmes d'accessibilité, des vitrines en retrait des trottoirs ou sous des arcades», prévient Jacqueline Faisant.

Autant d'inconvénients qui vont peser sur le rendement des magasins concernés. «L'ennemi du rendement pour l'investisseur est la vacance commerciale ou l'insuffisance financière du commerce, souligne Charles Marinakis. Il est donc essentiel de bien évaluer le taux d'effort, c'est-à-dire le loyer supportable par le commerçant en fonction de son activité. Gare aussi aux extrapolations de chiffres d'affaires qui conduisent à des loyers surévalués, mais qui ne seront pas pérennes.» Il conseille de s'intéresser à des «murs attachés à des fonds de commerce dans des activités traditionnelles telles que les boucheries, boulangeries ou autres commerces alimentaires. La valeur de ces fonds de commerce est un gage de sécurité pour les loyers et de pérennité des affaires».

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