Réussir son achat immobilier avec une SCI, le conseil du notaire

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Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions que vous vous posez. Cette semaine, Maitre Isabelle Biaux Altmann explique l’intérêt du recours à une Société civile immobilière pour réaliser un achat.

Derrière le sigle SCI se cache d’abord une société civile, qui possède un patrimoine immobilier. Quelles sont les raisons qui peuvent motiver l’attrait pour l’achat d’un bien immobilier au moyen de cette structure? La société civile immobilière (SCI) par sa structure simple, sa grande souplesse et son faible coût de fonctionnement sera le plus souvent utilisée comme outil de gestion de patrimoine.

Mais avant de procéder à l’achat par une SCI, il faudra constituer une société civile, en portant une attention particulière à la rédaction des statuts. Il sera donc indispensable de consulter son notaire afin que soient prévues les clauses appropriées au but recherché par les associés.

L’une des principales raisons de recourir à la SCI pour acquérir un bien immobilier, est de réaliser une séparation entre le patrimoine de la société et le patrimoine privé de ses associés mais aussi de pallier la précarité de l’indivision. L’utilisation de cette structure assure l’anonymat des associés et rend difficile la connaissance de la consistance du patrimoine de l’associé débiteur par ses créanciers.

Attention aux abus de droit

L’achat via la SCI, a pour conséquence de transférer la propriété du bien immobilier à la société et non à ses associés, ces derniers étant uniquement propriétaires de parts sociales, leurs créanciers ne pourront saisir que les parts. Attention, s’il est possible de réaliser un achat par une SCI pour protéger son patrimoine, en revanche faire acheter par une SCI, dans laquelle les vendeurs sont associés, un bien dépendant de leur patrimoine privé (vente à soi-même) alors que les vendeurs sont endettés et ce dans l’unique but d’échapper à leurs créanciers n’est pas recommandé. Ces derniers disposent de nombreux moyens de remettre en cause une telle opération. Il n’est par contre, pas interdit pour améliorer la situation fiscale de deux personnes, de recourir à la vente à soi-même. Là encore, le notaire reste un conseiller de choix pour répondre à la question fréquente de l’abus de droit.

Une autre raison de recourir à la SCI pour acquérir un bien immobilier est la transmission de son patrimoine à ses héritiers sans avoir à vendre le bien en question. Cette transmission pourra se faire de manière fractionnée (acquisition de l’immeuble par la SCI et donation en nue propriété des parts sociales par les parents à leurs enfants). Une telle acquisition pourra avoir pour objectif de développer son patrimoine, de loger les enfants pendant leurs études, de se constituer un revenu pour la retraite, et enfin de transmette son patrimoine à moindre coût tout en conservant le pouvoir entre les mains du donateur. Là aussi, consulter son notaire permet de bien rédiger les clauses des statuts relatives à la gérance, à l’objet social au renforcement des droits de l’usufruitier.

Pour les étrangers non domiciliés en France, l’achat par une SCI est également un moyen d’éviter que la loi successorale française ne s’applique et donc d’éviter la réserve héréditaire qui n’existe pas (par exemple aux Etats-Unis) car la loi successorale concernant les parts sociales (qui sont des meubles juridiquement) sera la loi du dernier domicile.

Dans l’hypothèse ou la société ne disposerait pas de fonds propres il y aura lieu de s’interroger sur la meilleure façon de financer l’achat. Si la SCI contracte l’emprunt directement, elle ne pourra pas bénéficier des prêts épargne-logement PEL, ni des prêts à taux zéro. Cet emprunt ne sera pas soumis aux formalités de la loi Scrivner qui impose l’envoi en recommandé de l’offre à l’emprunteur et un délai de réflexion pour l’accepter. L’établissement bancaire exigera en plus de la garantie hypothécaire sur le bien immobilier acquis le cautionnement personnel des associés ou un engagement de non cession de leurs parts.

Fiscalement il sera plus avantageux que l’emprunt soit contracté directement par la SCI, les intérêts de l’emprunt étant déductibles du bénéfice imposable et le coût de la garantie hypothécaire étant moindre en raison de l’exonération de la taxe de publicité foncière (0,715 %).

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