Résidences de tourisme, vigilance !

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Certains investisseurs se retrouvent devant les tribunaux face à des exploitants défaillants. Ce qu'il faut savoir pour éviter les pièges.

Les résidences de tourisme ont fleuri un peu partout en France. À la campagne, à la montagne, dans les Alpes et dans les Pyrénées, à la mer. Partout, le principe est le même: un investisseur privé achète un appartement avec un double objectif, l'occuper pour quelques semaines de vacances et le louer le reste du temps.

Mais en se déchargeant de tout souci de gestion, puisque l'exploitant s'engage à lui verser des loyers pendant les neuf ou dix années de son bail et à gérer réservations, ménage, arrivées et départs. Le modèle imaginé à l'origine par Pierre & Vacances a fait des émules. Et les systèmes de défiscalisation successifs ont permis aux investisseurs d'acheter tout en réduisant leur impôt (TVA ou impôt sur le revenu) et en touchant des loyers prévus à l'avance.

Des loyers trop élevés

Beaucoup d'investisseurs se félicitent de ce système et de leur investissement. Mais ces dernières années, d'autres ont laissé des plumes dans l'aventure des résidences de tourisme et se sont retrouvés devant les tribunaux face à des sociétés défaillantes. Derniers en date, les copropriétaires de résidences exploitées par Resitel et Soderev, des filiales de Lagrange. Récemment, la FNAPRT, la Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme, s'est créée pour regrouper plusieurs associations de défense des propriétaires. Quand l'exploitant ne paie plus les loyers, les propriétaires se retrouvent en fâcheuse posture.

À l'origine des problèmes, le fait que souvent les loyers qui avaient été garantis aux investisseurs étaient trop élevés. Ce qui a encore été accentué par leur indexation sur l'ICC, l'indice du coût de la construction, qui les a mécaniquement gonflés.

Ces propriétaires ont amené le député UMP du Haut-Rhin, Jean-Luc Reitzer, à poser une question écrite au gouvernement sur le sujet en octobre 2012. Le ministère de l'Artisanat, du Commerce et du Tourisme lui a répondu en février en reconnaissant «des cas d'exploitants qui n'honorent pas leurs engagements et font perdre à l'investisseur le produit de la location et le bénéfice de la délocalisation». Le ministère juge «une amélioration de l'information préalable des investisseurs certainement souhaitable». Et annonce que la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, a prévu de lancer cette année une enquête sur l'investissement immobilier défiscalisé.

Au moment où le marché immobilier se retourne, c'est aussi aux particuliers de se prendre en main pour bien comprendre cet investissement.

Acheter un appartement dans une résidence de tourisme, c'est d'abord faire un investissement immobilier. Il faut donc veiller à la qualité de la construction, à la solidité du promoteur, mais aussi, comme toujours lorsqu'il est question d'immobilier, à l'emplacement. C'est lui qui fera sa valeur en cas de revente et son potentiel à la location. Mais cela ne suffit pas. Une résidence de tourisme vaut d'abord par la qualité de son exploitant. L'investisseur lie donc son sort à celui de la société qui va exploiter la résidence. Et c'est du sérieux, du savoir-faire de celle-ci que dépend donc le patrimoine de l'investisseur. Il faut que l'exploitation touristique soit possible, que le marché existe, mais aussi que les loyers offerts soient compatibles avec la réalité économique. Certains promoteurs comme MGM refusent d'ailleurs de mettre en avant un taux de rendement, arguant qu'il s'agit d'abord d'un investissement patrimonial et non d'un produit financier.

Prenez en compte les coûts de rénovation futurs

Les règles pour bien investir? Ne pas acheter trop cher sous prétexte d'un avantage fiscal, ne pas croire aux rendements mirifiques: l'immobilier locatif rapporte peu. Mieux vaut jouer la prudence, prendre le conseil d'un notaire, d'un professionnel de l'immobilier qui connaît bien le marché local, voire de mener sa propre mini-étude de marché en interrogeant quelques agences immobilières sur le marché saisonnier local.

Et puis il faut être conscient que le taux de rendement n'est assuré que pour la durée du bail et qu'il sera renégocié par l'exploitant au bout de neuf ou dix ans en fonction des conditions du marché. C'est ce qui est arrivé même chez Pierre & Vacances, où certains investisseurs se sont vu proposer lors du renouvellement de leur bail une rentabilité moindre. Sachez enfin que, comme pour tout bien immobilier, il faudra aussi compter, d'une façon ou d'une autre, avec le coût d'une rénovation du logement au bout d'une dizaine d'années. Les rentabilités proposées aujourd'hui sont plus faibles qu'avant, mais si l'exploitant gère sérieusement, cela devrait être un gage de sécurité pour l'épargnant à long terme.

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  • argeles2 le mercredi 10 avr 2013 à 18:44

    Plusieurs sociétés exploitant des résidence de service (tourisme, étudiants, etc...) se sont placées sous des procédures de sauvegarde ou de redressement judiciaire depuis dix ans. Ces sociétés ont ensuite essayé d'imposer aux propriétaires-bailleurs des baisses de loyer de plus de 50% en les menaçant de résilier le bail commercial, ce qui ferait perdre aux propriétaires-bailleurs les avantages fiscaux (environ 20% de TVA remboursée et charges déductibles des loyers). Vous êtes prévenus !

  • M5661885 le mercredi 10 avr 2013 à 09:10

    Je suis propriétaire depuis 25 ans d'un appartement en temps partagé en résidence de tourisme à PARIS, haut lieu du tourisme en France.Le rendement couvre à peine le montant des charges d'exploitation. Aucun bénéfice en 25 ans Et pas d'acheteur si on veut revendre! Le seul plaisir, c'est d'occuper l'appartement de temps en temps pour faire un peu de tourisme à PARIS: cela me revient moins cher que l'hôtel ... La résidence de tourisme est un investissement inutile pour qui a de l'argent à placer