Résidences avec services: attention à ne pas les acheter trop cher

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En parallèle du marché du neuf, se développe actuellement la revente de logements situés dans des résidences étudiantes, seniors ou de tourisme. Des transactions qui montrent que beaucoup de biens ont été surpayés à l’origine.

Bonne nouvelle: le marché secondaire des résidences avec services (Ehpad, étudiants, séniors, tourisme) se développe au point de faire émerger des spécialistes de la revente de ce type. Ce qui est moins réjouissant, c’est que ce genre de transactions montre que bon nombre de ces logements ont été vendus trop cher. Filiale de Consultim Finance (le groupe qui détient le spécialiste de l’immobilier d’investissement Cerenicimo), LB2S a ainsi réalisé plus de 1100 ventes depuis sa création en 2012.

«Le prix de rachat d’un logement de ce type doit permettre d’optimiser le couple rendement/risque tout en restant à la croisée des intérêts du vendeur et de l’investisseur», estime Alexandre Teitgen, directeur général de LB2S. Et même si quasiment aucun de ces biens ne retourne vers le marché «classique», il estime qu’au-delà des questions de qualité de l’exploitant et des conditions de bail, il faut raisonner pour ces investissements comme pour n’importe quel achat immobilier. Il s’agit donc de prendre en compte la valeur immobilière du bien, notamment en vérifiant la pertinence du prix en comparaison avec le marché local comparable.

Remise à zéro des compteurs

Ce marché secondaire ne manque pas d’attraits car contrairement à des dispositifs fiscaux de type Pinel, un logement dans une résidence avec services conserve ses avantages. Le compteur des amortissements est en effet remis à zéro lors d’un rachat et la non-fiscalisation des revenus locatifs reste de rigueur. Quand on ajoute à cela le fait qu’il procure des revenus immédiats, que l’on a un historique des charges et que les rendements hors taxes s’affichent entre 4 et 6,5%, tout cela paraît bien séduisant.

De surcroît selon les chiffres de LB2S, l’investissement reste abordable avec un ticket moyen à 102.000 euros et un démarrage à 45.000 euros. À regarder les exemples de transactions réalisées on remarque que si les rendements ont parfois pu tenir leurs promesses, la valorisation du bien elle-même est plus difficile à maintenir. Ainsi, un logement en résidence de tourisme acheté sur la route des vins en Alsace à 112.000 euros a été revendu après 7 ans de détention à 99.565 euros, soit une perte de 11% du capital initial. Même chose dans cette résidence étudiante à Lyon-Confluences où un logement s’est vendu 104.000 euros en 2015, 3 ans après l’avoir acheté 118.000 euros (-11,9%). A contrario, cet investisseur qui s’est offert une petite surface pour 25.654 euros dans la résidence de tourisme Valescure à Saint-Raphaël en 1998 a fait une belle affaire. Après avoir encaissé un rendement confortable pendant 15 ans, il a revendu son bien 46.723 euros en 2014.

Des exemples qui rappellent qu’il faut être vigilant sur les prix d’achat dans ces résidences, pour le neuf comme pour l’ancien. À en croire Alexandre Teitgen, c’est dans le secteur des résidences de tourisme qu’il y aurait les plus belles affaires à réaliser et les plus grosses marges de négociation. «C’est un secteur qui a connu son heure de gloire avant que n’apparaisse le revers de la médaille, explique-t-il, et maintenant il redore peu à peu son blason.» Comme à la bourse, pour les acheteurs audacieux, c’est lorsqu’il y a de la défiance du marché que l’on boucle les meilleures affaires.

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