Réforme des plus-values immobilières : comment se préparer ?

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(lerevenu.com) - Pendant longtemps, la fiscalité des plus-values immobilières réalisées par les particuliers s'est distinguée par une relative stabilité. Depuis 1976, elle se caractérise par l'application d'un abattement pour durée de détention qui favorise la longue durée. Ce mécanisme permet, en effet, de bénéficier d'une exonération totale d'impôt lorsque l'immeuble a été conservé suffisamment longtemps avant d'être cédé

Auparavant, l'exonération de la plus-value pour un terrain à bâtir nécessitait une durée de détention supérieure de dix ans à celle d'un immeuble bâti. Les deux régimes ont été unifiés en 1987 et le régime s'est petit à petit amélioré puisque la durée de détention a été ramenée de trente-deux ans à vingt-deux ans puis quinze ans) jusqu'en 2012, année qui a vu s'opérer un premier revirement.

Depuis février 2012, la durée de détention nécessaire pour exonérer une plus-value immobilière a été doublée (trente ans au lieu de quinze) et, pour les terrains à bâtir, seule l'intervention du Conseil constitutionnel ? qui a censuré la réforme votée fin 2012 ? leur a permis de conserver le bénéfice de cet abattement. Ainsi, toutes les plus-values immobilières constatées par les particuliers font, aujourd'hui, l'objet d'un abattement qui leur permet d'être exonérées après trente ans de détention.

Le président de la République a récemment annoncé une réduction de la durée nécessaire pour bénéficier d'une exonération d'impôt qui serait ramenée de trente à vingt-deux ans. C'est la durée qui s'est appliquée, presque sans discontinuité, de 1983 (1987 pour les terrains à bâtir) à 2003.  Il a aussi annoncé que cette modification s'appliquerait aux cessions intervenues dès le 1er septembre prochain, avant même que la loi ne soit votée, de manière à éviter un report massif sur 2014 des transactions prévues pour le dernier quadrimestre 2013.

Toutefois, cette amélioration ne concernera que les cessions d'immeubles bâtis car, s'agissant des terrains à bâtir, le gouvernement a déjà annoncé que l'alourdissement censuré l'année dernière par le Conseil constitutionnel serait remis en forme avec une entrée en vigueur annoncée pour le 1er janvier 2014.

Ainsi, les propriétaires fonciers devraient se trouver confrontés prochainement à un double régime :
* plus-value sur immeubles bâtis : abattement aboutissant à une exonération après vingt-deux ans de détention pour les cessions intervenues à compter du 1er septembre prochain (exonération après trente ans pour les cessions conclues avant le 1er septembre prochain) ;
* plus-values sur terrains à bâtir : abattement aboutissant à une exonération après trente ans de détention pour les cessions intervenues avant le 1er janvier 2014, puis suppression de tout abattement pour les cessions conclues à compter du 1er janvier 2014.

Dans ces conditions, que faut-il faire ?  

Les propriétaires d'immeubles bâtis ont tout intérêt à attendre le 1er septembre prochain pour conclure la cession de leurs immeubles. On rappellera, à cet égard, que seule compte la signature de l'acte notarié qui constate le respect des différentes conditions suspensives, dont les compromis sont généralement assortis, et opère le transfert de propriété. Il devrait donc être possible de signer un compromis d'ici au 1er septembre, sous réserve que les conditions qu'il énonce ne soient pas toutes susceptibles d'être remplies avant cette date.

Au contraire, les propriétaires de terrains à bâtir ont tout intérêt à accélérer le mouvement de telle sorte que la signature de l'acte notarié constatant le transfert de propriété soit signé avant la fin de l'année.

Reste la situation des personnes qui ne sont pas directement propriétaires de leurs immeubles, mais les détiennent au travers d'une société civile immobilière (SCI) non soumise à l'impôt sur les sociétés. Aujourd'hui, l'abattement pour durée de détention, qui est défini à l'article 150 VC du code général des impôts (CGI), est commun aux régimes d'imposition des plus-values sur immeubles (art. 150 U du CGI) et à celui des plus-values sur parts de sociétés immobilières (art. 150 UB du CGI). Aucune distinction n'est faite selon la nature des immeubles dont la SCI est propriétaire. Si cette situation devait perdurer au-delà du 1er janvier 2014, il resterait possible de céder, avec le bénéfice de l'abattement, des parts de SCI dont l'actif est constitué de terrains à bâtir, alors même que la cession directe de ces mêmes terrains par la SCI ne permettrait pas à cette dernière de bénéficier de l'abattement.

Le texte censuré fin 2012 par le Conseil constitutionnel, tout en supprimant l'abattement pour les terrains à bâtir, l'avait maintenu pour les parts de SCI, sans égard à la composition de leur patrimoine (immeubles bâtis ou terrains à bâtir). On peut donc espérer que cette solution sera maintenue dans le cadre de la nouvelle réforme. Mais, rien n'est moins sûr car nul doute qu'après la mauvaise surprise de l'année dernière, le gouvernement va prêter une attention toute particulière à la rédaction du nouveau texte de loi.

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