Réduire ses impôts en logeant ses enfants

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Investir dans un logement, le louer à ses enfants ou à un parent tout en bénéficiant de l’avantage fiscal sans pause est faisable. Mais ce cumul n’est pas aisé.

Fin 2014, après le décès de son père, Paule cherche une demeure proche de son domicile pour sa mère. Mais les revenus modestes de cette dernière lui ferment bien des portes. Alors, elle décide d’installer sa mère dans le deux-pièces qu’elle est en train d’acheter pour le louer. Elle ne se doute pas que cette opération va doper le rendement de son placement. Car, depuis le 1er janvier, louer un logement à un enfant ou à un parent ne fait plus perdre l’avantage fiscal du dispositif Pinel.

Gilles Hautrive (BNP Paribas Immobilier) ne cache pas son enthousiasme devant cette nouveauté: «C’est la première fois que loger, sans limite de temps, un membre de sa famille ne suspend pas la déduction d’une fraction de l’investissement de son impôt. Il faut utiliser cette possibilité avant le 31 décembre 2016, terme prévu de ce dispositif temporaire.» Il reste que parent ou enfant sont des locataires comme les autres: la location ne leur est ouverte que si leurs revenus sont inférieurs aux plafonds requis. Par ailleurs, un loyer de complaisance anormalement bas fait courir le risque de la remise en cause de la réduction d’impôts du parent-bailleur.

C’est ce qui rend Gilles Etienne (Cyrus Conseil) dubitatif: «Il faut que l’enfant soit en mesure de régler le loyer, car il ne doit pas appartenir au foyer fiscal de ses parents pour que la déduction d’impôts soit possible. N’oubliez pas non plus qu’il n’aura pas droit aux aides au logement. Si les parents doivent lui verser une pension alimentaire pour qu’il paye le loyer, ça devient compliqué. D’un autre côté, pouvoir choisir son locataire est un réel atout. Et en présence d’un parent âgé, ça ne se discute pas.»

Mehdi Gaiji (Performance Pierre) table sur le nouveau contexte psychologique installé par la loi: «La souplesse du mécanisme lève des freins. D’abord, l’investisseur ne s’engage que sur six ans ; il décidera plus tard de prolonger ou pas l’opération par tranches de trois ans. Ensuite, il sait qu’il a la liberté de reprendre le logement pour y loger un proche en cas de besoin.» Cette flexibilité a cependant des limites, celles posées par la loi qui régit les contrats de location, notamment la résiliation en fin de bail triennal et le délai de préavis de six mois.

Ne pas oublier l’essentiel: l’investissement immobilier.

Ce dispositif ne répond donc pas à une recherche de logement pour un parent âgé dans l’urgence ou installer un jeune pour la prochaine rentrée universitaire. Pour être éligible au Pinel, le logement doit être acheté neuf. Or, les stocks immédiatement disponibles ne dépassent pas 6 à 7 % de l’offre et ce sont souvent des queues de programme, moins prisées des locataires. Or, investir dans l’immobilier ne consiste pas à répondre à un besoin familial ponctuel, mais s’inscrit dans la durée. La situation, le marché locatif et le dynamisme économique local restent les clés d’un investissement réussi. Car, après les études des enfants, il faudra partir en chasse d’un nouveau locataire.

Quatre points à retenir:

Le dispositif d’investissement locatif Pinel permet de déduire de ses impôts 12, 18  ou 21 % du prix du logement selon qu’il est loué 6, 9 ou 12 ans (23, 29 et 32 % outre-mer).  La réduction d’impôts entre dans le plafonnement global des niches fiscales. La valeur d’acquisition est retenue dans la double limite de 300.000 €/an et 5500 €/m². Le logement neuf doit être situé dans des communes où il existe  un déséquilibre locatif. Le loyer plafond  au mètre carré varie selon la zone géographique et la surface habitable du logement.

Le revenu fiscal de référence du locataire occupant le logement à titre de résidence principale, doit être inférieur à un plafond dépendant de la composition de sa famille et de la zone géographique.

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  • cresus57 le jeudi 4 juin 2015 à 12:36

    Le législateur est bien gentil.