Récupérer un logement loué, le conseil du notaire

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Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions que vous vous posez. Cette semaine, Me Rémy Samson explique comment un propriétaire peut récupérer un bien locatif après les lois Alur et Macron.

En dehors des logements loués sous le régime dit «de la loi de 1948» qui tendent à se raréfier, il est possible pour tout propriétaire d’obtenir le départ de son locataire à l’expiration de son bail (3 ou 6 ans) dans certains cas. En premier lieu en vue de la vente du bien mais aussi en vue de sa reprise pour une occupation personnelle ou au profit d’un proche. Dans ce cas, ce dernier ne peut être que:

- le conjoint du propriétaire ou la personne avec qui il est pacsé

- son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé

- ses ascendants (père et mère)

- ses descendants

- les ascendants ou les descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de la personne avec laquelle il est pacsé

- ou pour un motif réel et sérieux (réalisation de travaux indispensables, etc.)

Opération à but spéculatif ou non?

Cette possibilité est offerte au propriétaire sous réserve de respecter un préavis d’au moins six mois et un certain formalisme lié à la fourniture de certaines informations qui rend indispensable l’intervention d’un huissier de justice garantissant également sa remise aux bons destinataires dans les délais requis.

La loi du 24 mars 2014, plus connue sous le nom de loi Alur a modifié ce dispositif dans ses modalités d’application, certaines de ces mesures étant ensuite précisées par la loi Macron du 6 août 2015. Ces nouveautés applicables, dès lors que les baux en cours font l’objet d’un renouvellement express (donnant lieu à l’établissement d’un acte) ou tacite (en son absence), touchent notamment certaines opérations que le législateur considère, à juste titre ou à tort, comme étant à but spéculatif: la vente d’un bien loué suivie d’un congé adressé par le nouveau propriétaire au locataire en place.

La présomption d’une opération spéculative peut se justifier si une personne achète un bien loué, pour le revendre rapidement et avec une plus-value après l’avoir libéré de son locataire. Elle est en revanche plus difficile à comprendre si quelqu’un acquiert un appartement loué, par ce qu’il n’a rien trouvé d’autre sur un marché souvent tendu, pour le reprendre et se loger lui-même.

Des délais à respecter

Sauf à porter une atteinte intolérable au droit de propriété, ces textes tentent d’encadrer et de limiter ces pratiques en obligeant le propriétaire à respecter des délais à compter de son acquisition. Il est donc imposé à ce dernier une durée de conservation: -de 3 ans minimum avant de pouvoir exiger une libération du bien pour pouvoir revendre le bien, ceci, afin d’assurer au locataire une période complète de renouvellement de son bail. Par exemple, si la vente intervient deux ans avant la fin du bail en cours, l’acquéreur sera, dans ce cas, obligé d’atteindre la fin du renouvellement suivant de ce bail pour espérer revendre le bien libre, soit au total 5 ans (2 ans du bail en cours, plus les 3 ans du renouvellement). -de 2 ans avant de pouvoir reprendre le bien pour se loger. Le congé donné par le propriétaire à l’expiration du bail en cours ne sera effectif qu’à l’issue d’un délai de deux années à compter de l’acquisition du bien. Par exemple, le bien est acquis 2 ans et demi avant l’expiration du bail en cours, celui-ci ira donc jusqu’à son terme initial, soit 2 ans et demi après l’acquisition. Autre cas de figure: le bien est acquis 1 an avant la fin du bail en cours, ce dernier sera prolongé d’une année supplémentaire, soit 2 ans après l’acquisition.

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