Qui est concerné par l'encadrement des loyers ?

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La mesure entrera en vigueur à Paris le 1er août. Que vous soyez locataire ou bailleur, voici tout ce qu’il faut savoir pour vous y retrouver.

Qui est concerné?

Pour l’heure, l’encadrement des loyers s’applique uniquement aux immeubles situés dans Paris intra-muros à titre expérimental, avait promis Manuel Valls, le premier ministre l’été dernier. Les communes limitrophes ne sont donc pas concernées. Lille, désormais dotée d’un Observatoire des loyers, suivra l’année prochaine. Mais à terme, d’autres villes pourraient être également concernées. «Le décret applique la procédure de plafonnement des loyers, non pas à la seule ville de Paris, mais à l’ensemble des zones tendues (28 agglomérations où l’offre de logements est inférieure à l’offre, NDLR)», note David Rodrigues, juriste à l’association de consommateurs CLCV.

Comment sont fixés les loyers?

Selon les estimations de l’Olap, un locataire sur cinq verra son loyer baisser lors du renouvellement de son bail. Pour un tiers d’entre eux, cela se traduira par une baisse de 50 euros par mois, elle atteindra 50 à 100 euros pour un autre tiers et sera supérieure à 100 euros  pour le tiers restant  (10 % des loyers les plus chers baisseront de plus de 240 euros). En revanche, 8,5 % des logements les moins chers pourraient être reloués plus cher.

Quels sont les bénéficiaires?

Selon les estimations de l’Olap, un locataire sur cinq verra son loyer baisser lors du renouvellement de son bail. Pour un tiers d’entre eux, cela se traduira par une baisse de 50 euros par mois, elle atteindra 50 à 100 euros pour un autre tiers et sera supérieure à 100 euros  pour le tiers restant  (10 % des loyers les plus chers baisseront de plus de 240 euros). En revanche, 8,5 % des logements les moins chers pourraient être reloués plus cher.

Les propriétaires perdent-ils toute liberté?

Leur marge de manœuvre est de plus en plus limitée. Lors du changement de locataire ou du renouvellement du bail, ils pourront louer leur bien au maximum 20 % au-dessus du loyer de référence (possibilité baptisée loyer majoré). Les loyers inférieurs de 30 % à ce même loyer de référence pourront eux être majorés.

Mais, attention, s’ils louent légèrement en dessous du plafond, ils ne pourront pas augmenter le loyer de leur appartement après le départ de leur locataire ou lors du renouvellement du bail. En effet, les loyers sont déjà encadrés (de manière moins restrictive) depuis août 2012. Dans les zones où l’offre de logements est inférieure à la demande, la hausse de loyer entre deux locataires ne peut excéder celle de l’indice de référence des loyers (IRL), soit 0,15 % au premier trimestre.

Seuls ceux qui ont réalisé de gros travaux dans le logement (représentant un an de loyer) ou qui n’ont pas loué leur bien depuis 18 mois ont plus de marge de manœuvre. Dans ce cas, le propriétaire est libre de fixer un loyer équivalent au loyer de référence (majoré de 20 % ou pas) de son quartier.

Quels loyers échappent au plafonnement?

Certains propriétaires pourront dépasser le plafond en facturant un «complément de loyer» à leur locataire, lorsque le logement répond à certaines «caractéristiques de localisation et de confort», explique le décret. Il pourra s’agir par exemple d’une terrasse, d’une vue rare ou d’un jardin, à condition que les logements des alentours en soient dépourvus. «Le décret n’est pas du tout précis. Et le complément de loyer sera difficile à établir sur une base objective», regrette l’économiste Michel Mouillart. L’an dernier, le Conseil constitutionnel avait retoqué la formulation inscrite dans le projet de loi Alur, qui évoquait les caractéristiques «exceptionnelles» d’un logement. À noter par ailleurs que les logements meublés pourront sûrement être loués 10 % environ plus chers que les appartements vides.

Pendant combien de temps les loyers pourront-ils être contestés?

L’encadrement des loyers risque fort de donner lieu à des tensions entre bailleurs et locataires. Ces derniers auront cinq mois pour contester leur loyer. En cas de désaccord, les locataires pourront saisir une commission de conciliation. Si sa décision était contestée par l’une des parties, il reviendra alors au tribunal administratif de trancher.

«Au début, les gens vont interpréter cela comme ils veulent, cela va donner des contentieux à n’en plus finir», anticipe un spécialiste du secteur. La commission départementale de conciliation, qui se réunit déjà quasiment chaque jour à Paris, pourrait être rapidement engorgée, d’autant qu’elle n’a pas été dotée de moyens supplémentaires. En outre, la période estivale compliquera l’obtention de renseignements auprès d’administrations en congé. Les particuliers seront toutefois informés par l’Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil).

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