Quelles sont les nouvelles règles de majorité en copropriété?

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Les lois Alur, Macron puis LTE ont fait évoluer les règles de majorité en assemblée générale concernant le vote de des décisions affectant la vie de l’immeuble.

Ce sont les copropriétaires réunis en assemblée générale (AG) qui votent l‘ensemble des décisions affectant la vie de l’immeuble. En fonction de leur importance, la majorité requise sera plus ou moins contraignante. En théorie, il suffit de se référer à la loi du 6 juillet 1965 sur la copropriété pour savoir quelle majorité s’applique. Mais, en pratique, la situation est plus complexe, d’autant que les règles de majorité évoluent. Elles viennent ainsi d’être modifiées à trois reprises. D’abord par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014, ensuite par la loi Macron du 6 août 2015 et enfin par la loi relative à la transition énergétique (LTE) du 17 août 2015. Voici les règles désormais en vigueur.

1 À quoi correspond la majorité simple?

La majorité simple, dite de «l’article 24» (de la loi de 1965) est la plus aisée à obtenir. C’est la majorité des voix (correspondant au nombre de millièmes ou tantièmes de parties communes attribués à chaque copropriétaire) exprimées par les seuls copropriétaires présents ou représentés à l’AG. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. Il suffit donc que le nombre de voix «pour» soit supérieur au nombre de voix «contre» pour que la décision soit adoptée.

La majorité simple suffit pour les actes les plus usuels de la vie d’une copropriété: les travaux courants permettant de maintenir l’immeuble et ses équipements en bon état (réfection de la cage d’escalier, par exemple), les travaux obligatoires imposés par l’administration ou le législateur (par exemple, la mise aux normes des ascenseurs), les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ou le remplacement d’équipements usagés telle une chaudière vétuste.

Quelques travaux, antérieurement votés à la majorité absolue, se décident désormais à la majorité simple. C’est le cas de certains travaux d’accessibilité aux personnes handicapées (installation d’une rampe d’accès ou d’une main courante) ou encore les opérations de rénovation énergétique affectant les parties communes, comme la rénovation d’un toit-terrasse. À noter: la majorité simple est aussi celle qui s’applique à chaque fois que la loi n’a pas prévu une majorité plus forte pour une décision.

2 Quelles décisions se votent à la majorité absolue?

Obtenir la majorité absolue (ou majorité de «l’article 25») nécessite de recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents à l’AG. Comme elle est parfois difficile à obtenir, la loi autorise, si la résolution a au moins recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, à procéder dans la foulée à un nouveau vote à la majorité de l’article 24. À défaut, une nouvelle AG doit être convoquée.

La majorité absolue est exigée pour désigner (ou révoquer) le syndic et les membres du conseil syndical, pour autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à sa destination ou encore pour réaliser des travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives aux frais du copropriétaire concerné (par exemple, le remplacement des fenêtres extérieures).

3 Qu’est-ce que la double majorité de l’article…?

On parle de double majorité car elle requiert la majorité en nombre des copropriétaires et les deux tiers de leurs voix. Cette majorité est utilisée pour les résolutions concernant l’achat ou la vente de parties communes de la copropriété (lorsque l’opération ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble, c’est-à-dire à son standing), la modification du règlement de copropriété lorsqu’elle concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes (autorisation de garer les voitures dans une cour commune…), l’octroi à un copropriétaire d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune (par exemple, le droit d’utiliser une terrasse) ou encore l’autorisation de surélever ou de construire des bâtiments en vue de créer de nouveaux locaux à usage privatif.

Certaines décisions particulièrement lourdes de conséquences exigent l’unanimité, autrement dit l’accord de tous les copropriétaires. Il s’agit, notamment, de la vente de parties communes dès lors que cela porte atteinte à la destination de l’immeuble ou encore de la modification de la répartition des charges. Si le poste de gardien a été expressément prévu dans le règlement de copropriété et si sa suppression prive les copropriétaires de ses services, l’unanimité est requise. À défaut, cette décision sera prise à la double majorité de l’article….

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