Que va changer le nouveau contrat de syndic pour les copropriétaires ?

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Un décret du… mars 2015, qui fait suite à la loi pour l’accès au logement et un ­urbanisme rénové (Alur), définit le contrat type de syndic que devront obligatoirement adopter les copropriétés à compter du 2 juillet.

1Quelles sont les spécificités du nouveau contrat?

Il s’agit d’un contrat de type «tout sauf». C’est-à-dire qu’il inclut dans le forfait de gestion courante la quasi-totalité des prestations du syndic, excepté celles qui sont exhaustivement fixées par le décret du… mars. Elles seules peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire. Il s’agit, par exemple, de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire (AGE), des réunions avec le conseil syndical ou des visites de l’immeuble en plus de celles définies dans le forfait, des prestations engagées pour des études techniques ou des travaux autres que ceux de maintenance et d’entretien courant ou encore la mise en place des procédures liées aux litiges et contentieux avec les tiers (un fournisseur, par exemple).

Les prestations inhérentes à l’acquisition d’une partie commune, à une demande de subvention ou au montage d’un emprunt souscrit au nom du syndicat pour financer des dépenses importantes peuvent aussi être facturées en plus. Tout comme, d’ailleurs, la première immatriculation de la copropriété. En revanche, les frais de photocopie - source inépuisable de tensions entre les copropriétaires et leur syndic - ne pourront plus donner lieu comme c’était le cas jusqu’à présent, à une facturation spécifique.

2 Quand le nouveau contrat entre-t-il en vigueur?

Le texte s’impose à tous les mandats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015. Si votre copropriété tient son assemblée générale annuelle avant cette date, il est possible de souscrire ou de renouveler le mandat du syndic sur la base de l’ancien modèle. Le nouveau contrat type ne s’appliquera alors qu’à compter de 2016 si le contrat a une durée annuelle, sauf choix du syndic ou volonté du conseil syndical.

Le nouveau contrat concerne l’ensemble des copropriétés, à l’exception de celles qui ne comportent aucune habitation (un centre commercial, par exemple) ou dont tous les copropriétaires sont des personnes morales. Concrètement, quelle que soit sa taille, toute copropriété comprenant au moins un lot d’habitation et un propriétaire particulier sera régie par ce texte.

3 Quelles seront les répercussions tarifaires pour les copropriétés?

Les conséquences de la mise en place du nouveau contrat demeurent, pour le moment, inconnues. Il est probable que les syndics additionnent les honoraires jusqu’alors versés pour le forfait de base et le montant des prestations particulières qui étaient facturées séparément à la copropriété. En théorie, ceci ne devrait pas se traduire par une augmentation des sommes payées au syndic, ni d’ailleurs par une diminution. L’Association des responsables de copropriété (ARC) déplore néanmoins que de nombreux syndics aient récemment augmenté les tarifs de leurs prestations particulières afin de rendre indolore la hausse du forfait de base lors du changement de contrat. La direction de l’ARC considère, qu’à l’occasion de la mise en place du nouveau contrat, «une augmentation de 20 % est acceptable… à la condition que le syndic n’ait pas procédé, lors de l’exercice précédent, à une revalorisation de ses honoraires». Aux conseils syndicaux de redoubler de vigilance!

4 Les termes du contrat type sont-ils définitifs?

Non, pas forcément. Il est effectivement prévu que le nouveau contrat type soit réévalué tous les deux ans lors d’une concertation entre les pouvoirs publics, les professionnels de l’immobilier et les représentants des copropriétaires au sein des associations agréées. Des ajustements sont donc susceptibles d’être opérés au fil du temps, pour adapter le forfait de gestion aux évolutions législatives, techniques, aux progrès technologiques ou pour redéfinir la liste des prestations pouvant faire l’objet d’une tarification hors forfait.

5 Le nouveau contrat aura-t-il un impact sur les syndics bénévoles?

Environ 5 % des copropriétés sont gérées par des syndics bénévoles. Le décret prévoit que ces derniers (comme les syndics coopératifs d’ailleurs), puissent non seulement percevoir le remboursement des frais engagés pour leur mission mais aussi, éventuellement, une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété. Pour le reste, le syndic bénévole est soumis aux mêmes obligations que le syndic professionnel et devra donc respecter le nouveau contrat type.

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