Propriétaires: faut-il vous laisser tenter par la location solidaire?

information fournie par Le Figaro •15/04/2016 à 18:41

FOCUS - Louer ou sous-louer via un intermédiaires, avantages fiscaux, aides diverses... et toutes les questions que vous vous posez sur votre investissement locatif et sur vos rendements.

Pas d’investissement locatif réussi sans perception régulière des loyers! Vous ne le savez peut-être pas, mais il est possible de percevoir un rendement correct, d’éviter les loyers impayés et en l’absence de locataire, de bénéficier d’aides financières des pouvoirs publics et d’un avantage fiscal conséquent tout en louant à une famille disposant de faibles ressources. Cette possibilité d’allier rentabilité et dimension humaine a un nom: c’est la location solidaire. Vous pouvez accéder à la location solidaire de deux façons différentes.

• Comment louer solidaire?

Première piste, se rapprocher d’une agence immobilière à vocation sociale (AIVS) et signer avec elle un mandat de gestion (par exemple Un toit pour tous à Grenoble: untoitpourtous.org ; La clé 43 en Haute-Loire: lacle43.fr ; ou encore Habitat et Humanisme à Paris: habitat-humanisme.org). Ces agences disposent d’équipes formées pour assurer un suivi personnalisé (social et technique) des locataires. Comme avec une agence «classique», vous pouvez souscrire une assurance loyers impayés. Les locataires disposant de peu de ressources, ils sont éligibles à l’aide personnalisée au logement (APL). Elle peut représenter jusqu’à 70 % du loyer et vous être directement versée, ce qui contribue à sécuriser la perception des loyers.

Autre solution: recourir à la location ou sous-location via un intermédiaire. Cela consiste à louer, non pas directement à la personne qui occupera votre logement mais à une association agréée (Emmaüs ou Habitat et Humanisme, par exemple). C’est elle qui va se charger de loger une famille en grande précarité. L’association vous garantit le paiement des loyers, supprimant ainsi les conséquences d’une période d’impayés ou de vacance locative. Par ailleurs, elle prend en charge les démarches administratives: sélection du locataire, paiement des loyers, etc. À l’issue de la période d’engagement locatif, vous pouvez récupérer votre bien. Le cas échéant, c’est l’association qui assumera financièrement les éventuelles dégradations. Les bailleurs qui optent pour cette formule intègrent le dispositif Solibail (connu, à Paris, sous le nom de Louez Solidaire). Dans certains secteurs, l’association peut vous aider à trouver un bien qui correspond aux critères des locataires en matière de superficie et de charges et vous assister dans vos démarches auprès de l’Agence nationale de l’habitat (Anah)

• De quels avantages fiscaux peut-on bénéficier?

La location solidaire vous permet de bénéficier du régime fiscal Borloo ancien. Selon l’effort que vous consentez sur le montant des loyers, vous bénéficiez d’un abattement sur vos revenus locatifs. Vous pouvez appliquer - 30 %, si vous pratiquez des niveaux de loyers intermédiaires (par exemple, 16,83 €/m² à Paris et proche banlieue), et - 60 %, si vos loyers sont sociaux ou très sociaux (respectivement 6,63 €/m² et 6,27 €/m² à Paris et proche banlieue). L’abattement est porté à 70 % si vous louez à une association agréée un bien situé dans un secteur où la demande locative excède l’offre. Grâce à cet avantage, le dispositif Borloo ancien permet de dégager des rendements équivalents, voire légèrement supérieurs à ceux d’un investissement «classique». Attention: pour accéder à ces avantages, vous devez signer une convention avec l’Anah. Pour un conventionnement avec travaux, vous êtes tenu de louer le bien pendant, au moins, 9 ans. Pour un conventionnement sans travaux, vous êtes engagé pour 6 ans seulement.

• En louant solidaire, peut-on bénéficier d’autres aides spécifiques?

Si vous vous engagez à louer votre bien pendant au moins 3 ans à une AIVS ou à une association agréée, l’Anah vous accorde, jusqu’au 31 décembre 2017, une prime de 1 000 € (anah.fr). L’Anah accorde également des subventions pour réaliser des travaux. Sont éligibles les lourds travaux de réhabilitation d’un habitat insalubre ou très dégradé et certains travaux d’amélioration (pour améliorer les performances énergétiques, par exemple). La subvention atteint de 25 à 35 % de la dépense, plafonnée à 1 000 € hors taxes/m² (pour des travaux lourds) ou à 750 € HT/m² (pour les travaux d’amélioration), dans la limite de 80 m² habitables. Parfois, vous pouvez aussi avoir accès à des aides des collectivités locales. À Grenoble, par exemple, les bailleurs solidaires bénéficient d’une prise en charge de leurs travaux par la communauté d’agglomération. Renseignez-vous!