Propriétaires: comment fixer un loyer

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Un propriétaire pour louer un logement doit trouver la bonne mesure en fonction du logement et de sa localisation.

Pour un particulier, déterminer le loyer d’un logement locatif est délicat. S’il est trop élevé, il découragera les candidats ou entraînera une rotation importante. S’il est trop bas, il fidélisera les locataires mais pourra difficilement être remis à niveau au fil des ans. Il faut donc trouver la bonne mesure en fonction du logement et de sa localisation. Selon les villes et les quartiers, des écarts importants sont enregistrés. En outre, si le loyer peut être fixé librement dans les zones qualifiées de non tendues, il n’en va pas de même dans les secteurs où il existe un fort déséquilibre entre offre et demande. C’est le cas à Paris et dans de nombreuses grandes métropoles régionales. Or dans ces zones la liberté du bailleur est entravée par une réglementation de plus en plus contraignante.

Le logement s’inscrit dans un secteur sans tension particulière entre offre et demande locative? En principe, vous pouvez fixer librement le loyer. Mais les locataires ont alors le choix et deviennent exigeants. «Outre le niveau de loyer, ils sont très attentifs à l’étiquette énergie du logement», note Julien Batisse, responsable de la gestion immobilière chez Century 21. En outre, les programmes neufs qui sortent de terre aujourd’hui, notamment dans le cadre du Pinel dont les loyers sont plafonnés (lire ci-dessous), font mécaniquement baisser les loyers de l’ancien, souvent moins qualitatif et plus énergivore. «Les locataires éliminent d’emblée les logements les moins confortables et impliquant des charges élevées», note Cécile Demoor chez Tirard Gardie à Caen. Autre point qui doit vous inciter à modérer le loyer: la solvabilité des locataires. «À Nîmes, la demande a beau être forte, nous avons des difficultés à trouver des locataires solvables», confie Romain Bachevalier, responsable de l’agence Carli Immobilier.

Les loyers tendent à chuter un peu partout. Un mouvement parfois amplifié par le manque de dynamisme économique de la ville. «À Bourges, le départ de casernes militaires a sinistré le marché et un T1 à 330 € ne trouve même plus preneur», constate Sylvie Herry, gérante de l’agence Immo-Conseil. Autant dire qu’il faut être au prix du marché et ne pas calibrer son loyer en fonction d’une mensualité de crédit ou d’un rendement.

Pour vous aider à définir votre loyer, consultez les sites d’annonces et les observatoires à votre disposition (Clameur, Fnaim, Adil…). Interrogez les agents immobiliers du secteur. Plus vous tiendrez compte du marché local, plus votre logement se louera vite et moins il souffrira de vacance locative ou d’impayés de loyers. Sachez qu’une fois votre premier locataire en place, vous ne pourrez réévaluer le loyer qu’en fonction de l’Indice de référence des loyers (l’IRL est publié chaque trimestre par l’Insee). À condition qu’une clause du bail le précise. À défaut, vous devrez attendre le changement de locataire pour retrouver votre liberté de fixation du loyer.

Des loyers plafonnés dans 1 149 communes

Si votre logement se situe dans une zone frappée par le décret de plafonnement des loyers (n° 2015-931 du 29 juillet 2015) reconduit chaque année, la hausse du prix ne peut se faire que d’un locataire à l’autre. Ce décret concerne 1 149 communes où il existe des difficultés sérieuses d’accès au logement (vide ou meublé). Un décret du 10 mai 2013 (n° 2013-392) en dresse la liste.

Pour une première location ou un logement vacant depuis plus de dix-huit mois, vous conservez votre liberté de fixation du premier loyer. Ensuite, celui-ci pourra être révisé chaque année en fonction de l’évolution de l’IRL. Au renouvellement du contrat avec le même locataire, au minimum trois ans plus tard pour une location nue, vous ne pourrez pas augmenter le loyer non plus. Sauf si vous faites la preuve qu’il est manifestement sous-évalué, vous pourrez alors le majorer dans certaines limites (lire ci-dessous).

L’augmentation du loyer est également envisageable en cas de travaux d’amélioration du logement (ou des parties communes) au cours du bail ou de son renouvellement. À condition que le montant des travaux soit au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Mais la hausse ne pourra pas excéder 15 % du coût total TTC de la dépense. «Si les travaux correspondent à plus d’un an de loyer, le bailleur redeviendra libre de fixer son prix de location», complète Camélia Dadsetan, juriste à l’Adil 75. À part ces cas précis, le départ de votre locataire et son remplacement par un autre ne vous autoriseront pas à augmenter le loyer, qui devra rester identique au précédent (éventuellement révisé de l’IRL).

Le cas particulier de Paris

Dans la capitale, votre marge de manœuvre est encore plus étroite: depuis le 1er août 2015, vous devez tenir compte de l’encadrement des loyers, qui impose de ne pas dépasser un loyer qui est fonction de la surface et de la localisation. «Une chambre de bonne de 10 m2 se loue désormais 300 à 350 € contre 500 à 600 € auparavant», note Thomas Bertin, gérant d’une agence Laforêt dans le XVIIe.

Les plafonds de loyers sont consultables sur le site de la Drihl (www.referidf.com). Pour une nouvelle location ou un logement vacant depuis plus de dix-huit mois, vous ne pouvez pas dépasser le plafond de référence majoré. Sauf si votre logement possède des éléments exceptionnels en termes de localisation ou de confort. L’ennui, c’est que le décret reste peu précis, indiquant seulement que les éléments exceptionnels ne peuvent être pris en compte s’ils donnent lieu à récupération de charges. C’est le cas, par exemple, d’un gardien ou d’un ascenseur. En revanche, une terrasse est bien considérée comme un élément exceptionnel. «Dans ce cas, la majoration est laissée à l’appréciation du bailleur, qui doit néanmoins rester raisonnable s’il veut louer facilement», conclut Camélia Dadsetan. Au cours du bail, le loyer ne peut suivre que l’évolution de l’IRL et, en cas de relocation, il devra être identique à celui du précédent locataire. Sauf si des travaux sont réalisés ou si le loyer est sous-évalué. Lorsque le bail est renouvelé avec le même locataire, l’augmentation ne peut être invoquée que si le loyer est inférieur au plafond de référence minoré. Et la hausse ne pourra pas dépasser cette limite.

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  • sibile le vendredi 17 juin 2016 à 13:24

    quel interet de se donner tant de mal et de prendre de tels risques pour une rentabilité au final ridiculement faible ?

  • ericlyon le vendredi 17 juin 2016 à 13:09

    La première chose dont vous ne parlez pas c'est la rentabilité. Pour que vous ne perdiez pas d'argent le loyer annuel ne doit pas être inférieur à 5% de la valeur du bien et encore ceci n'assure pas une rentabilité en cas d'imprévus (dégradation, impayés, carence locative, ...). Malheureusement dans les grandes villes et en particulier Paris cette rentabilité n'est que rarement atteinte le mieux est donc de ne pas louer. C'est d'ailleurs ce qui explique le manque de logements en location.