Propriétaire : comment résilier un bail ?

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Un propriétaire a le droit de résilier un bail de location, sous certaines conditions. La loi précise les motifs autorisant un propriétaire à congédier son locataire et impose des formalités à respecter à la lettre. Voici les règles à connaître pour la résiliation d'un bail par le propriétaire.

Un locataire vous rendra vos clefs sous certaines conditions
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Résilier un bail pendant le bail

En cours de bail, le principe veut que le propriétaire ne soit pas autorisé à demander une résiliation du bail. En conséquence, tant que le locataire remplit sa part des obligations du contrat, résilier un bail est impossible.
Néanmoins, le propriétaire est en droit de donner congé à son locataire, en invoquant l'une des fautes suivantes :
  • absence de règlement du loyer ou des charges. La clause résolutoire du bail s'applique lorsque le locataire ne paie pas son loyer. Pour l'enclencher, le propriétaire doit envoyer une injonction de payer par l'intermédiaire d'un huissier. Après l'injonction, le locataire indélicat peut régulariser sa situation sous 2 mois ou demander à un juge un délai de paiement supplémentaire. À l'issue de cette période, le propriétaire peut appliquer la clause résolutoire et récupérer son logement ;
  • défaut d'assurance habitation. Si le locataire n'a pas assuré son logement comme le bail l'exige, le propriétaire est en droit d'invoquer la clause résolutoire pour lui donner congé. Là encore, le locataire a la possibilité de corriger sa faute afin de rester dans son logement ;
  • si le propriétaire souhaite résilier le bail pour d'autres types de fautes (dégradations, usages inappropriés du logement...), il doit solliciter l'avis d'un juge, qui statuera sur la validité de la demande de résiliation, en fonction de la gravité des fautes reprochées au locataire.

Résilier un bail à son échéance

Le propriétaire est en droit de demander la résiliation d'un bail de location lorsque celui-ci prend fin. Il faut respecter un préavis de 6 mois et invoquer l'un des 3 motifs suivants :
  • récupérer le bien pour y loger un proche ou lui-même. En plus du propriétaire, seuls sont pris en compte les cas du conjoint ou concubin du propriétaire, ses ascendants ou descendants. En envoyant sa lettre de résiliation au locataire, le propriétaire doit lui indiquer le lien de parenté de la personne reprenant le logement et ses coordonnées complètes ;
  • vendre le logement. Pour invoquer ce motif de résiliation de bail, le propriétaire doit avertir son locataire au plus tard 6 mois avant l'échéance du bail, en précisant les conditions de vente du logement. À compter de l'envoi de la lettre de résiliation, le locataire dispose de 2 mois pour faire jouer son droit de préemption ;
  • invoquer un « motif légitime et sérieux » comme le prévoit la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le propriétaire peut congédier son locataire à la fin du bail, en faisant valoir tout motif légitime et sérieux. Si le locataire conteste les motifs invoqués, un juge devra alors valider la résiliation du bail par le propriétaire.

Trucs & Astuces

La loi protège certains locataires de la résiliation de leur bail, notamment les personnes âgées de plus de 65 ans dont les revenus annuels ne dépassent pas 1,5 fois le SMIC. Dans ce cas, vous ne pouvez résilier le bail qu'à condition de proposer à votre locataire une autre solution de logement à proximité et correspondant à ses ressources. Néanmoins, cette obligation ne s'applique pas à vous en tant que propriétaire, si vous avez vous-même 65 ans ou plus et que vos ressources sont limitées.
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  • immodest il y a 4 mois

    Une fois ces formalités effectuées, il reste 3 ans avant d'expulser un occupant sans droit ni titre