Profiter des taux bas pour acheter des parts de SCPI à crédit

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Recourir à un crédit immobilier pour acquérir des parts de SCPI -les OPCI ne peuvent en revanche bénéficier d’un crédit- procure à l’investisseur un avantage à la fois patrimonial et fiscal. Mieux, le faible niveau des taux est un atout supplémentaire pour convaincre les indécis.

Précisément, le différenciel aujourd’hui entre les taux d’emprunt (autour de 3%) et le revenu d’une SCPI (5,27% en moyenne sur 2012) donne au crédit un réel levier financier qui permet d’être propriétaire à un coût attractif. Selon la situation personnelle de l’investisseur, la banque soutiendra le financement dans sa totalité ou avec un apport réduit. Ce levier a également un impact fiscal.

En effet, l’acquisition à crédit de SCPI permet de déduire le montant des intérêts payés sans limitation de montants ou de durée. Un bémol, cependant, les intérêts ne peuvent être déduits que des revenus fonciers. Un montage courant vise à adosser les échéances du crédit aux revenus procurés par la SCPI. Mais attention avant de se lancer, les dividendes ne sont ni garantis ni forcément stables dans le temps. Ils peuvent donc se révéler insuffisant pour couvrir les dépenses dues au titre du remboursement du crédit. Une fois averti de cet aléa, l’investisseur a le choix entre 2 formes de crédit : le crédit amortissable ou in fine.

Le crédit amortissable, c’est la solution préférée en France par les particuliers. Assujetti le plus souvent à des mensualités constantes, l’emprunteur rembourse durant toute la période du prêt une partie du capital et des intérêts calculés sur le montant restant dû. L’avantage réside dans le fait que l’épargnant peut financer ses parts avec ou sans apport personnel mais aussi avec un faible effort d’épargne puisque qu’une partie des mensualités pourront être portées par les revenus de sa SCPI.

Le crédit in fine consiste à rembourser d’abord les intérêts puis à l’échéance du prêt et en une seule fois, le capital. Les mensualités de remboursement ne couvrant que les intérêts du prêt, ce type de crédit permet des mensualités moins élevées. Par conséquent il est susceptible d’être intégralement couvert par le revenu de la SCPI.

Par exemple, pour 100 000 euros empruntés sur 10 ans à 3%, l’emprunteur remboursera 250 euros par mois avec un crédit in fine contre 966 euros (hors assurance) pour un crédit amortissable. Un calcul plus précis montre que derrière l‘attractivité de mensualités plus légères, le montant des intérêts versés à la banque dans le cadre d’un crédit in fine se révèle bien plus douloureux. Pour le crédit in fine, ce sont quelques 30 000 euros d’intérêts tandis que pour l’amortissable, la totalité des intérêts s’élèvera autour de 15 870 euros. A l’échéance du prêt, l’épargnant a le choix de puiser dans ses économies ou revendre le bien pour rembourser le capital. Astuce, il peut aussi virer régulièrement son épargne pendant toute la période du prêt sur une assurance vie. Dans le jargon des professionnels, cette technique est appelée « adossement d’un prêt in fine à un contrat d’assurance vie ».

Là encore, il convient d’être averti que les rendements des assurances-vie ne sont pas garantis. En bref, aléatoire. Pour mémoire, la Fédération Française des Sociétés d'Assurances (FFSA) a estimé le taux moyen des fonds en euros à 2,90 % en 2012 contre 3,00% en 2011 et 3,40% en 2010. Mais, utilisé principalement pour le financement d’un investissement locatif en raison de la déduction fiscale des intérêts, le crédit in fine est surtout adapté aux contribuables fortement imposés et aux investisseurs disposant d’un capital à « geler » dans une assurance vie. Néanmoins, l’idéal est d’avoir des mensualités de remboursements supérieurs aux revenus fonciers afin de créer un déficit foncier directement imputable sur les revenus du contribuable.

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