Profiter de l'investissement Scellier

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Il est encore possible de bénéficier d'un taux de réduction d'impôt de 22 % dans le cadre du dispositif Scellier, mais il faut signer promesse ou compromis de vente avant la mi-novembre.

Le dispositif fiscal Scellier lié à l'investissement immobilier locatif sera réduit l'an prochain. Mais ceux qui investiront cette année pourront encore bénéficier d'un taux de réduction d'impôt de 22 % s'ils achètent un programme BBC (bâtiment basse consommation). Pour la dernière fois, puisque le projet de loi de finances pour 2012 devrait voir ce taux ramené à 14 %.

Cet avantage fiscal ne doit certes pas être l'unique motif d'un investissement immobilier. Acheter un bien locatif, c'est d'abord se cons truire un patrimoine et se préparer des revenus complémentaires. Une opération patrimoniale qui n'est pas aussi simple qu'elle en a l'air. L'achat dans la pierre mobilise des fonds importants et nécessite la souscription d'un crédit à long terme. La durée de ce placement doit être d'au moins quinze ans. Cet horizon de placement est nécessaire à la fois pour amortir les frais liés à l'acquisition (frais de notaire, de dossier, etc.) et disposer de suffisamment de temps pour profiter d'un éventuel cycle haussier du marché immobilier, qui valorisera le bien.

Attention cependant : certains programmes Scellier sont surcotés. Pour vérifier la pertinence du prix affiché, mieux vaut se livrer soi-même à une mini-étude de marché. «Il faut comparer le programme proposé à d'autres, similaires, dans le quartier. Faute d'opérations neuves, il est aussi judicieux de mesurer l'écart de prix avec les transactions anciennes de biens de moins de cinq ans», explique Joachim Azan, dirigeant de Novaxia.

Un rendement brut de l'ordre de 3 à 4%

Pour Benjamin Nicaise, PDG de Cerenicimo, «les programmes commercialisés en 2010 étaient trop chers en raison de fonciers achetés hors de prix en 2008 et 2009. Mais à l'époque, tout se vendait comme des petits pains.» Le climat a changé et les ventes de logements neufs ont chuté de 23 % au deuxième trimestre 2011 par rapport à la même période de l'an dernier. Aujourd'hui, «les promoteurs deviennent moins gourmands et donc plus raisonnables», assure Benjamin Nicaise.

Il faut aussi prendre quelques précautions avant de signer : s'assurer, par exemple, de la véracité du loyer annoncé par les commercialisateurs. Pour doper les rendements et séduire l'investisseur potentiel, ces derniers n'hésitent pas à utiliser dans leurs simulations le loyer plafond autorisé. Or, ce niveau maximal est souvent supérieur aux valeurs locatives pratiquées sur le marché. Mieux vaut scruter les locations proposées par les particuliers et les agences immobilières pour se faire une idée des loyers réels.

Autre nécessité, «s'informer de l'existence d'une demande locative locale», estime Hervé Kalfon, directeur général adjoint de Banque Patrimoine &Immobilier. Un immeuble excentré, loin des transports et des commerces, n'attirera que peu de candidats. «Le meilleur moyen de savoir où l'on achète, c'est de se déplacer», ajoute-t-il. La présence dans le quartier d'étudiants ou de familles donnera une indication sur la typologie des logements locatifs recherchés.

Enfin, il faut savoir que le rendement brut annuel (hors fiscalité) d'un tel placement évolue entre 3 % (pour un emplacement en centre-ville) et 4 % (pour une opération en périphérie ou dans un quartier en devenir). «Il faut être cohérent sur le rendement attendu. Acheter un bien dans un secteur à la notoriété établie se paie plus cher, et donc rapporte moins, qu'un autre dans un quartier en mutation ou en reconversion», insiste Joachim Azan.

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