Prêt immobilier : jusqu'à combien peut-on emprunter ?

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En négociant un prêt immobilier, vous pouvez obtenir une différence très importante, que ce soit sur le taux de remboursement ou sur la somme empruntable à la base. Pour cela, vous devrez agir sur les 4 facteurs qui déterminent votre capacité d'emprunt (aussi appelée « capacité d'acquisition »).

Montant d'un prêt immobilier
Montant d'un prêt immobilier

Capacité d'emprunt : quatre facteurs

- Le premier facteur déterminant d'une capacité d'emprunt sera logiquement les revenus du ménage. Cela inclut, bien sûr, le montant mensuel et annuel que celui-ci perçoit. Mais la banque prendra aussi en compte la régularité et la stabilité de ces revenus : pour cette raison, une personne cumulant les CDD aura toujours plus de difficultés à décrocher un prêt intéressant (et même à simplement obtenir un prêt) qu'un salarié au CDI ;

  • - Ensuite vient votre apport personnel. C'est la part du prêt auquel vous prétendez et que vous pouvez fournir personnellement. N'espérez rien en dessous de 10 % d'apport. Et pour un prêt aux conditions confortables, les experts recommandent entre 20 et 30 %. De cette façon, si votre apport n'est pas assez conséquent, vous devrez revoir vos ambitions à la baisse ;
  • - La nature de vos revenus pourra aussi être prise en compte (certains, comme les allocations familiales, ne sont pas retenus) ;
  • - Enfin, la durée du prêt agira directement sur la capacité d'emprunt ainsi que sur le taux de remboursement. En moyenne, cette durée se situe entre 15 et 25 ans. Un prêt dont l'échéance est plus courte aura des mensualités plus élevées.

Négociez votre prêt au mieux

Sur trois de ces quatre facteurs, ce sera à vous de jouer pour négocier afin d'obtenir un prêt plus intéressant : l'objectif est de rassurer votre banque sur votre capacité à rembourser.

  • - Concernant vos revenus : dans tous les cas, jouez la transparence. C'est tout particulièrement vrai dans le cas où vous cumulez les CDD, ou si vous êtes dans une situation particulière (en indépendant, par exemple). N'hésitez pas à ramener des fiches de paie montrant que depuis longtemps, vous avez régulièrement des revenus corrects ;
  • - Un apport conséquent est un argument de poids pour négocier des conditions de remboursement intéressantes. Pour le constituer, des solutions existent. Par exemple, vous pouvez demander à vos proches de vous prêter de l'argent (on parle de « love money ») ;
  • - Concernant la durée du prêt, deux politiques existent : il est possible d'obtenir un prêt long, ce qui aura pour effet d'étaler et d'amoindrir les mensualités. Mais les banques préféreront une échéance plus courte, car ainsi, il sera toujours possible de la repousser ensuite.

Enfin, sachez que vous avez un plafond à ne pas dépasser : les mensualités que vous payez ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus.

Trucs et astuces

D'autres astuces existent pour négocier son prêt : mettez sur la table les offres plus intéressantes des concurrents ; prouvez que vous n'avez jamais été à découvert ; montrez que votre projet est mûri de longue date ; etc. C'est en multipliant les preuves de votre sérieux que vous améliorerez votre capacité d'emprunt.

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  • mcarre1 le lundi 29 juin 2015 à 02:15

    ils omettent un autre détail important qui est le "reste à vivre". Un tout petit revenu qui aurait un gros apport (donation, succession) pourrait théoriquement bénéficier d'un Prêt d'Accession Sociale, aidé par la CAF (APL) et donc ça lui coûterait moins cher qu'un loyer. Eh bien la banque refuse à cause de ce qu'elle juge un "reste à vivre" insuffisant. Ou comment enfoncer ceux qui auraient eu une chance de s'en sortir.

  • faites_c le lundi 15 juin 2015 à 11:30

    "Prêt immobilier : jusqu'à combien peut-on emprunter ?" Pas trouvé le moindre élément de réponse dans cet article complètement inutile qui liste toute une série d'informations connues de 99.9% des gens qui ont déjà tenté d'emprunter! En particulier, on aurait aimé savoir ce que les prêteurs considèrent comme des revenus car pour infos les revenus de loyers et ou les revenus financiers d'actions/obligations ne sont pas considérés comme des revenus par les établissements bancaires!!!