Pourquoi les gratte-ciel ultra-fins se multiplient à New York

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FOCUS - Si les mètres carrés constructibles sont limités sur un terrain donné, cela ne concerne pas la hauteur ! Résultat : les promoteurs achètent des «droits de l’air» pour bâtir toujours plus haut.

Toujours plus hauts, toujours plus minces: une nouvelle génération de gratte-ciel résidentiels est en train de pousser à New York, certains plus hauts que l’Empire State Building, modifiant chaque jour un peu plus la ligne d’horizon la plus célèbre du monde. Leur point commun: ils sont extrêmement fins, extrêmement hauts, et le prix des appartements y atteint des niveaux stratosphériques. Trois ont récemment dépassé la barre des 100 millions de dollars. Une demi-douzaine poussent ou sont en projet au sud de Central Park, pour les vues à couper le souffle qu’assure le célèbre poumon vert de Manhattan. D’autres autour de Madison Square Park, ou encore plus au sud de l’île, et au moins un dans l’Upper East Side.

«C’est un nouveau type de gratte-ciel, qui a juste commencé d’apparaître à New York, mais ils vont proliférer dans les cinq à dix ans à venir et changer le caractère de la skyline de Manhattan», explique à l’AFP Carol Willis, fondatrice et présidente du musée des gratte-ciel de New York. Ils ont entre 50 et 90 étages, leurs architectes sont parfois des célébrités internationales. Leurs acheteurs sont des multimillionnaires du monde entier, qui considèrent ces «appartements trophées» dans le ciel comme un investissement, ou un très chic pied-à-terre. Beaucoup n’y vivront pas à plein temps.

La tour 0ne57, au 157 West 57e rue, surnommée la rue des milliardaires au sud de Central Park, en est l’un des premiers exemples. Terminée en 2014, elle fait 306 mètres de hauteur, 75 étages, pour 92 appartements ultra-luxueux dans les nuages. Elle a été brièvement la plus haute tour résidentielle de New York, détrônée depuis par 432 Park, un rectangle ultra fin de 104 appartements, 96 étages et 425 mètres de hauteur presque terminé, qu’on voit de partout à Manhattan: il est plus haut que l’Empire State Building (381 mètres sans l’antenne, 443 mètres avec). Un autre projet au 217 West 57e rue, dépassera 472 mètres; le 111 West 57e rue (livraison prévue en 2018), particulièrement mince, fera 435 mètres de hauteur pour 80 étages et seulement 60 appartements, certains en duplex. Dans sa partie la plus large, la tour ne dépassera pas 18,28 mètres sur 24,38 mètres.

Des normes dépassées

Elle s’explique par le coût du terrain, mais aussi par la spécificité de la loi new-yorkaise: depuis 1961, elle limite les mètres carrés constructibles sur un terrain donné, mais pas la hauteur. Et les promoteurs peuvent légalement acheter les droits d’immeubles voisins qui n’ont pas utilisé toute leur surface constructible. Ils achètent donc ces «droits de l’air», les combinent, pour bâtir toujours plus haut. Les voisins vendeurs ne pourront en revanche plus jamais construire, une fois vendus leurs droits de l’air, qui peuvent atteindre jusqu’à 6.500 dollars le m2. «La vue a une valeur, et cette valeur se reflète dans le prix des «droits de l’air», explique Carol Willis.

Ces tours filiformes, rendues possibles par les progrès technologiques et des matériaux particulièrement étudiés pour résister notamment au vent, ne font pas que des heureux. Les premières projettent déjà de longues ombres sur Central Park, menaçant ses terrains de sports, son zoo et son manège, selon la Municipal Art Society of New York (MAS) qui, dans un rapport intitulé la «skyline accidentelle», détaille les ombres que généreront à terme ces nouvelles constructions sur Central Park. Elle souligne que ces tours poussent à la faveur de fusions de terrains et de rachats de droits de l’air «sans revue publique significative», et donc sans étude sur leur impact général.

Les régulations vieilles de 50 ans sont «dépassées», estime-t-elle, en réclamant un réexamen du plan d’urbanisme. «L’accès public à l’air, la lumière et aux espaces verts ne peuvent être sacrifiés», souligne-t-elle, demandant à la mairie d’intervenir. Selon Carol Willis, ces tours ultra minces devraient rester une exception new-yorkaise, en raison de leur coût à la construction. «Quand les promoteurs pouvaient espérer 3000 dollars par pied carré (32.600 dollars au m2), ces tours n’existaient pas, car le prix élevé de la construction ne pouvait pas être couvert par la vente», explique-t-elle. Aujourd’hui, selon elle, certains appartements dans le ciel se négocient de 55.000 à 110.000 dollars le mètre carré.

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