Pourquoi investir dans une SCPI, et avec quels risques ?

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Une part de SCPI permet de posséder indirectement une part d'immeuble et d'en percevoir les loyers associés.
Une part de SCPI permet de posséder indirectement une part d'immeuble et d'en percevoir les loyers associés.

Une SCPI (Société civile de placement immobilier) est une structure de placement collectif en immobilier. Fonctionnement, avantages, rendement moyen attendu et risques associés : retrouvez ici une présentation succincte de ce type d’investissement.

Pour diversifier ses placements en-dehors des marchés boursiers, il est souvent conseillé d’« investir dans la pierre ». En effet, un bien immobilier loué à un locataire peut représenter une forme de placement où les loyers perçus constituent des rendements réguliers.

Toutefois, il est souvent peu pratique de chercher soi-même un bien immobilier et de l’acheter dans l’optique de le louer : les démarches nécessaires peuvent en effet être lourdes. C’est pour supprimer ces difficultés qu’ont été conçues les « SCPI », Sociétés civiles de placement immobilier. L’idée : pouvoir investir dans un bien immobilier en possédant seulement des « parts » de ce bien pour en recevoir proportionnellement les loyers sans gérer soi-même les contrats de location.

SCPI, comment ça marche ?

La valeur nominale d’une part de SCPI la rend accessible à des budgets plus modestes qu’avec l’achat d’un appartement physique, qui nécessite souvent la contraction d’un prêt immobilier. Une part de SCPI peut ainsi avoir une valeur nominale de quelques milliers d’euros, soit une petite fraction de la valeur d’un bien immobilier.

De manière générale, cette solution permet de mutualiser les revenus mais aussi les risques liés à la location d’un immeuble entre les différents porteurs des parts de la SCPI, qui sont désignés sous le terme d’« associés » de la SCPI. La recherche, l’achat et la gestion des biens sont organisés par une société de gestion mandatée par l’AMF.

Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs façons de distinguer les SCPI en fonction de leurs caractéristiques. Du point de vue juridique, on distingue les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

- Les SCPI à capital fixe définissent à l’avance, dans leurs statuts, le niveau de capital qu’elles souhaitent lever, et atteignent progressivement cette taille « cible » par des levées régulières de capital. Une fois la taille maximale atteinte, ou entre deux levées de fonds, le capital de la SCPI reste fixe. Les parts de la SCPI peuvent être échangées sur le marché secondaire, mais aucune nouvelle part n’est émise en-dehors des périodes de levées de fonds.

- Les SCPI à capital variable ont quant à elles un fonctionnement plus flexible que les SCPI à capital fixe. Ces sociétés peuvent émettre ou racheter leurs parts à tout moment pour permettre aux investisseurs d’entrer ou de sortir plus facilement de ce type de placement. Pour s’adapter à ce mode de fonctionnement, la société de gestion en charge de la SCPI achète ou vend des immeubles pour s’ajuster aux mouvements de capitaux qu’elle enregistre.

On peut également distinguer les SCPI en fonction du type de biens dans lesquels leur capital est investi. On distingue ainsi les SCPI d’immobilier d’entreprises (bureaux et commerces principalement) et les SCPI d’immobilier résidentiel (logement). Certaines SCPI résidentielles peuvent bénéficier de régimes fiscaux avantageux : on évoquera ainsi les « SCPI Malraux », qui permettent de bénéficier d’abattements fiscaux en cas de travaux de rénovation, ou encore les récentes « SCPI Pinel » qui bénéficient de la fiscalité du dispositif Pinel (réduction d’impôts de 18% sous conditions).

De manière plus fine, on pourra enfin distinguer les SCPI en fonction de leur profil de risque. Les « SCPI de rendement » chercheront surtout à dégager des rendements élevés, en contrepartie d’un risque plus élevé en fonction de la solvabilité des locataires et du taux de remplissage des immeubles. Les « SCPI de valorisation », quant à elles, investiront surtout dans des immeubles de haute qualité dans des grandes villes, avec des locataires constitués de grandes entreprises ou d’organismes publics, offrant des rendements sûrs mais plus faibles.

Risques et frais

Investir dans une SCPI expose aux variations des prix de l’immobilier : ceci peut être un risque autant qu’une opportunité. En effet, le prix d’achat des parts peut évoluer en fonction des prix du marché. Dans les phases haussières, cela se traduira par une revalorisation du prix des parts, et inversement dans les phases baissières.

Par ailleurs, l’investissement dans une SCPI est généralement considéré comme un investissement de long terme. Les frais de souscription incitent notamment à conserver ses parts plusieurs années : le prix d’achat d’une part de SCPI est en effet différent de son prix dit « de retrait ».

- Le prix d’achat est constitué de la valeur de la part auquel s’ajoute une prime d’émission correspondant aux frais d’achat du patrimoine immobilier correspondant, ou à la revalorisation du patrimoine immobilier en fonction de l’évolution des prix du marché.

- Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de la part, auquel sont soustraits des frais dits « de souscription », qui varient en fonction des SCPI et représentent généralement de l’ordre de 10% de la valeur de la part.

Ainsi, pour une part de SCPI dont la valeur nominale serait de 1000€, le prix d’achat sera supérieur à 1000€, et le prix de retrait inférieur à 1000€. En contrepartie, ces dernières années, le rendement moyen des SCPI s’est situé autour de 5% brut. Ainsi, en détenant des parts de SCPI pendant plusieurs années, le différentiel entre prix d’achat et prix de retrait sera largement compensé par les rendements versés. Inversement, un investissement de moins de deux ans pourrait être perdant en fonction du montant des frais.

Xavier Bargue

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