Pourquoi investir dans l'immobilier est une bonne idée

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Des prix en baisse et des taux de crédit au plus bas : l'année 2015 sera celle de l'investissement immobilier. Nos conseils sur les actifs à privilégier pour profiter de cette conjoncture ­favorable à la pierre.

Comparé aux obligations d'Etat sur 10 ans (OAT) qui rapportent 0,6 % et aux assurances-vie en euros qui offrent 2,5 à 3 %, «l'immobilier est, aujourd'hui, l'actif qui offre le meilleur ratio risque/rendement», analyse Bruno Stein, fondateur de Coravim, société spécialisée en immobilier d'investissement. «Il faut profiter de l'effet de levier du crédit. Actuellement, on peut emprunter à des taux autour de 2,5 % pour acheter des actifs de qualité qui rapportent entre 3 et 6 %. Les loyers couvrent alors la totalité des intérêts et permettent même d'amortir le bien», explique-t-il. Bonne nouvelle, les taux ne devraient pas augmenter... au contraire. «Avec la politique menée par la Banque centrale européenne, les taux devraient rester très bas et, sans doute, encore baisser. La barre des 2 % pourrait être franchie dans les mois qui viennent», anticipe Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com.

Autre élément favorable à l'investissement, les prix des logements sont en baisse. Ils ont décru dans la majorité des grandes villes de province. «Les prix ont retrouvé leur niveau de 2007», constate Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).

Les précautions indispensables pour réussir votre investissement

Malgré la conjoncture favorable, vous devez rester prudent. Pour un logement, privilégiez la proximité des transports, des écoles et des commerces. Adaptez votre investissement aux spécificités du secteur. En centre-ville, préférez les petites surfaces appréciées des étudiants et des jeunes couples. Dans les banlieues résidentielles, au contraire, privilégiez les grands appartements ou les maisons, des biens convoités par les familles.

En immobilier commercial, l'emplacement est la clé de voûte d'un investissement réussi. Une boutique ne restera pas vide longtemps si elle est bien placée. Vérifiez la qualité de la zone de chalandise: facilité d'accès et de stationnement, dynamisme des commerces environnants, présence d'une enseigne susceptible d'attirer un flux d'acheteurs (un supermarché, par exemple).

Un nouvel avantage pour l'investissement locatif neuf

Entré en vigueur le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel séduira sans doute davantage que son prédécesseur, le Duflot. En effet, même si la trame est identique (vous bénéficiez d'une réduction d'impôts pour l'achat d'un logement neuf que vous vous engagez à louer pour une durée déterminée en respectant des plafonds de ressources des occupants et des maxima de loyers, variables en fonction de la localisation du bien et de sa surface), le Pinel est plus souple. Ainsi, l'engagement locatif peut être de 6, 9 ou 12 ans, assorti d'une réduction d'impôts proportionnelle de 12, 18 ou 21 % du montant de l'investissement (auparavant 9 ans et 18 % d'avantage fiscal). «Mieux vaut optimiser la souplesse accordée par la loi et commencer par s'engager sur 6 ans pour ensuite repartir, deux fois de suite, sur un engagement triennal», conseille Olivier Rozenfeld, président de Fidroit, société spécialisée dans le conseil en valorisation patrimoniale. Si vous avez réalisé votre opération Pinel depuis le 1er janvier, vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants. «La possibilité de louer à ses enfants en conservant l'avantage fiscal est un signal fort envoyé par le législateur. Un autre signe positif a été la remise à plat des zonages. De grandes villes comme Lille, Lyon ou Marseille sont passées de zone B1 à A. Cela permet de pratiquer des loyers (12,42 ¤/m² au lieu de 10 ¤/m² ; ndlr) davantage conformes aux niveaux de marché», relève Gilles Hautrive, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel transaction neuf. Bien menée, une opération Pinel peut rapporter 3,5 %, avant fiscalité.

Osez la résidence-services... d'occasion

Profiter des avantages des résidences-services (des rendements de 4 à 5 % avant impôt) sans en subir les aléas (la faillite de l'exploitant, par exemple), c'est possible en investissant dans des résidences (tourisme, étudiantes, seniors...) «d'occasion». Certes, vous ne bénéficierez pas des avantages réservés aux acquéreurs de produits neufs comme l'avantage Censi-Bouvard (réduction d'impôts, répartie sur 9 ans, de 11 % du montant de l'opération plafonné à 300.000 ¤) ou la récupération de la TVA. Mais vous profitez d'une décote à l'achat (20 à 30 %) et avez accès au statut fiscal avantageux du loueur en meublé. De plus, vous évitez les mauvaises surprises, car la résidence fonctionne depuis plusieurs années déjà. «C'est une formule intéressante puisque l'on a un historique. Mais il faut s'assurer de l'état général du bâtiment. Suivant l'âge et l'état de la résidence, des travaux peuvent être nécessaires. Il faut lire attentivement le bail qui vous est proposé, tout ou partie des travaux pouvant être mis à la charge du bailleur», prévient Jean-Claude Szaléniec, cofondateur d'Habiteo, le premier site de vente d'immobilier en ligne. Pour trouver des résidences-services à la revente, adressez-vous directement aux gestionnaires (Pierre & Vacances, par exemple) ou à des conseils en gestion de patrimoine (Cerenicimo, notamment).

Rénover un appartement ancien et diminuer son impôt hors niche fiscale

En 2014, un appartement neuf se vendait en moyenne autour de 5000 ¤/m² contre 3500 ¤/m² dans l'ancien. Dans l'ancien, l'offre est plus vaste que dans le neuf. Un investissement dans l'ancien rapporte, en moyenne, de 4 à 6 %, avant impôts.

L'ancien à rénover vous permet de diminuer vos impôts. Cet avantage n'entre pas dans le plafond des niches fiscales (limitées à 10.000 ¤ par an). En effet, réaliser des travaux dans un bien locatif permet de vous créer un déficit foncier. Vous pourrez, l'année de leur réalisation, déduire jusqu'à 10.700 ¤ sur votre revenu global. Le solde éventuel est déductible de vos revenus fonciers sur les 10 années suivantes.

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  • heimdal le dimanche 22 fév 2015 à 10:13

    Quant au déficit foncier ,c'est assez amusant que quelqu'un te conseille de générer des pertes d'argent pour économiser des impôts que tu ne paierai pas si tu n'avais rien acheté .

  • M7313387 le dimanche 22 fév 2015 à 09:44

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  • Gauvin45 le dimanche 22 fév 2015 à 00:21

    c'est parce qu'il ne se vend plus rien que les agents immo disent que c'est le bon moment, vous nous prenez vraiment pour des lapins de 6 semaines. Je suis propriétaire bailleur, mon prochain objectif d'achat c'est ma liberté . Plus de problème avec les locataires indélicats, plus de taxes foncières qui explosent tous les ans, marre d'engraisser l'état avec plus de 45% de charges. Et je vais encore me faire rincer lors de la revente à cause des plus values, merci Sarko.

  • lorant21 le samedi 21 fév 2015 à 15:15

    plaidoyer pro-domo! ne pas y croire.

  • SuRaCtA le samedi 21 fév 2015 à 12:20

    lol, c'est juste un peu moins mauvaise idée que ces derniers mois vu la légère baisse des prix et des taux, maintenant de là a en faire un bonne idée vu les taux de rendements... L'immobilier était déjà malade, et Duflot à finit de sinistrer durablement le secteur... L’investissement locatif est a fuir pour l'instant, seul l'achat immobilier pour y résider est encore une bonne chose a condition que cela soit pour du long terme.

  • moogwai le samedi 21 fév 2015 à 10:05

    Ou est la mention "publi communiqué" , cela est obligatoire pour toute publicité commerciale même celle du lobby immobilier !

  • 22329524 le samedi 21 fév 2015 à 08:00

    Immobiler = Piège à K..s .....

  • 22329524 le samedi 21 fév 2015 à 08:00

    Immobiler = Piège à K..s .....

  • jayce003 le vendredi 20 fév 2015 à 22:14

    Je suis proprio. L état me prends 38,8% de mes loyers sans compter la taxe d hab et la crèche qui me coûtent en conséquence plus cher.

  • anto14 le vendredi 20 fév 2015 à 20:52

    Les conseilleurs ne sont pas les payeurs !