Polémique sur les cautions des crédits immobiliers

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L'UFC-Que choisir réclame plus de concurrence et de transparence sur ce marché qui représente 520 millions d'euros par an pour les banques.

Après l'assurance emprunteur, l'UFC-Que choisir s'attaque aux cautions des crédits immobiliers. Un sujet sensible pour les emprunteurs puisque plus de 56% d'entre eux préfèrent, pour garantir leur prêt, payer la caution d'un organisme spécialisé plutôt que de laisser la banque prendre une hypothèque sur leur logement, qui serait souvent plus chère.

Mais il leur est très difficile de faire jouer la concurrence. Car les banques les adressent systématiquement à leur propre filiale de caution immobilière, ou à Crédit Logement, dont elles sont pour la plupart actionnaires. Les organismes liés aux banques trustent ainsi 95% du marché. Quelques mutuelles, notamment pour les fonctionnaires, se partagent les 5% restants.

La Fédération bancaire française s'est étonnée des critiques

L'association de consommateurs le regrette, car les tarifs varient beaucoup. Pour un prêt de 150.000 euros, un acheteur paie 1950 euros en demandant une caution à la CAMCA, qui dépend du Crédit agricole, mais moitié moins (783 euros) en faisant appel au CMH, l'organisme de caution du Crédit mutuel. Faute de comparer les prix, les clients se privent donc, selon l'association de consommateurs, de substantielles économies.

Pour les banques, ce marché représente 520 millions d'euros par an. «Entre bénéfices et commissions, c'est presque 50% de la prime payée par l'emprunteur qui reviendra dans la poche des banques», estime l'UFC-Que choisir, qui a saisi l'Autorité de la concurrence et demande au gouvernement de s'emparer lui aussi du sujet, dans le projet de loi croissance et pouvoir d'achat en cours d'élaboration.

La Fédération bancaire française, elle, s'est étonnée des critiques de l'association de consommateurs, estimant que «ce système n'a pas suscité de critiques de la part des clients», qui ont le choix «de leur établissement et le choix de leur garantie».

Un système jugé opaque

L'UFC dénonce aussi les pratiques du plus important de ces établissements, Crédit Logement, dont le fonds de garantie, alimenté par les sommes versées par les emprunteurs, rassemble 3,9 milliards d'euros. Ce fonds est destiné à rembourser les banques quand un client ne peut honorer son prêt, mais les intérêts qu'il génère «vont dans les caisses de Crédit Logement», affirme Maxime Chipoy, responsable des études. «Autrement dit, les pertes sont mutualisées, mais les bénéfices, eux, sont privatisés», au profit des banques actionnaires de l'établissement.

Certes, les emprunteurs récupèrent, quand ils ont terminé de rembourser leur crédit, une partie de ce qu'ils ont initialement versé à Crédit Logement. Mais, pour l'UFC-Que choisir, ils seraient remboursés en totalité si celui-ci ne ponctionnait pas les intérêts du fonds. Le gain pour les clients serait d'au moins 210 millions d'euros par an. «C'est une perte directe de 424 euros pour chaque client», estime Maxime Chipoy. Interrogé, Crédit Logement dit ne pas comprendre les calculs de l'association et s'étonne des profits que l'étude lui prête.

Que choisir regrette en outre que le montant remboursé à l'issue du prêt aux emprunteurs varie d'une année à l'autre sans explication. Elle demande donc plus de transparence et voudrait que ce reversement soit automatique. En effet, quand la banque ne pense pas à le faire pour eux, certains emprunteurs oublient de demander à être remboursés.

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