Plus-values : une imposition à part

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La fiscalité des plus-values relève d'un régime particulier et complexe. Quelques repères pour vous aider à anticiper les conséquences d'une cession.

Comme tout revenu, la plus-value générée par la vente à titre privé et occasionnel d'un bien pour un prix supérieur à sa valeur d'entrée dans votre patrimoine est, sauf exonération, soumise à l'impôt sur le revenu. Non pas au barème progressif, mais à un taux forfaitaire et selon des règles propres à chaque catégorie de bien. Seuls sont épargnés les cessions à titre gratuit (donation, succession), ainsi que les partages entre membres d'une indivision successorale ou conjugale.

Immeubles

Qu'il ait été acquis par voie d'achat, donation ou succession, la cession d'un immeuble (terrain, appartement, maison, garage...) ou d'un droit immobilier (usufruit, nue-propriété) donne lieu à l'imposition de la plus-value nette réalisée. Il en est de même de la cession de parts de sociétés dont l'actif est constitué en majorité d'immeubles (société civile familiale, par exemple).

Exonérations. Échappe à imposition la vente de l'habitation principale et de ses dépendances nécessaires et immédiates (garage, chambre de bonne par exemple). Le logement doit en principe être occupé par son propriétaire au moment de sa mise en vente. Le fisc admet cependant qu'un contribuable divorcé ou séparé puisse être exonéré au titre du logement occupé par son ex-époux, concubin ou partenaire d'un Pacs, sans délai maximum entre la date de séparation et celle de mise en vente. La revente doit en revanche intervenir dans le délai dit « raisonnable » d'un an. De même, la cession d'un immeuble détenu depuis plus de 15 ans est entièrement exonérée du fait de l'abattement pour durée de détention (voir tableau). À noter que, dans ces deux cas, la plus-value ainsi exonérée n'est pas prise en compte pour le calcul du bouclier fiscal.

Calcul de la plus-value. Elle correspond à la différence entre le prix de cession stipulé dans l'acte et le prix d'acquisition. Le prix de vente est minoré de certains frais liés à la cession (commissions, diagnostics obligatoires...) sous réserve qu'ils soient justifiés. Certaines dépenses telles que les frais d'acquisition (honoraires, frais d'acte, de donation...) peuvent venir majorer le prix d'acquisition pour leur montant réel (si justificatifs) ou forfaitaire (7,5 % du prix d'acquisition). Au-delà de 5 ans de détention, les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent aussi être retenues pour leur montant réel ou pour un forfait de 15 % du prix d'acquisition. Avantage de l'option pour le forfait : il n'est pas nécessaire de prouver que de tels travaux ont été effectués, ni de produire de justificatifs.

Imposition immédiate. Une fois déduits les abattements autorisés (voir tableau), la plus-value nette réalisée est soumise à un impôt forfaitaire de 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux. L'imposition totale de 27 % est retenue à la source sur le prix de vente, dès l'enregistrement de l'acte, par le notaire à qui incombe l'obligation de déposer la déclaration spéciale n°2048IMM. Aucun paiement fractionné n'est admis.

Les atouts des placements anti-impôt

Si vous refusez de vivre l'oeil rivé sur le compteur des cessions, le PEA est un bon moyen de gérer votre portefeuille d'actions en toute sérénité et en franchise d'impôt. Pendant la durée du plan, les plus-values sont exonérées d'IR à condition qu'aucun retrait ne soit opéré dans les cinq ans de son ouverture (sauf si l'opération est destinée à financer la création ou la reprise d'une entreprise). Attention, toutefois, l'exonération ne s'étend pas aux 11 % de prélèvements sociaux ! Autre placement à fiscalité allégée, le contrat d'assurance-vie multisupport. Après huit ans, il échappe à la taxation des plus-values réalisée, dans la limite d'un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou de 9 200 € pour un couple marié. Au-delà, les plus-values subissent une taxe de 7,50 %, sauf dans les contrats dits « DSK » ou « NSK » qui en sont exonérés. Seuls les prélèvements sociaux sont toujours dus au taux de 11 %.

Enfin, le bénéfice d'un régime de participation des salariés et le versement des primes sur un plan d'épargne type PEE, PEI, PERCO présente de nombreux avantages dont une exonération des cessions de titres ainsi acquis.

Valeurs mobilières

Il s'agit notamment d'actions et parts de sociétés (cotées ou non), obligations, actions de SICAV, parts de FCP. Depuis le 1er janvier 2008, les plus-values sont soumises dès le premier euro à un impôt forfaitaire de 18 % plus 11 % de prélèvements sociaux si le montant total des cessions de l'année dépasse 25 000 € par foyer fiscal. Cette limite est appréciée de façon particulière en cas d'événement exceptionnel (voir fiche dans IP octobre).

Exonérations. En deçà de ce seuil fatidique de 25 000 €, appelé à être réactualisé annuellement, aucune imposition n'est due, mais les moins-values ne peuvent alors être imputées sur des plus-values. Par ailleurs, un autre moyen d'échapper à l'IR (mais pas aux prélèvements sociaux) consiste à conserver, de façon continue, ses titres pendant au moins 8 ans. Les plus-values sur actions et parts de SARL (donc ni les titres de SICAV ou de FCP, ni les obligations) bénéficient en effet d'un abattement d'1/3 par année de détention au-delà de la 5e.

À noter qu'il s'applique aussi aux moins-value et n'est pas pris en compte pour le calcul des prélèvements sociaux. À moins d'être dirigeant retraité de PME, le délai de détention étant décompté à partir du 1er janvier 2006 pour les titres en portefeuille à cette date, il faut donc attendre 2014 pour échapper à toute imposition. Certains outils d'épargne permettent aussi de défiscaliser les plus-values (voir encadré).

Moins-value. Elles sont imputables par ordre d'ancienneté sur les plus-values de même nature de l'année ou reportables sur celles dégagées au cours des 10 années suivantes. À deux conditions : il doit s'agir d'une moins-value subie à l'occasion d'une opération imposable (hors donation par exemple) et le seuil de cession doit être franchi au titre de l'année de constatation de la perte.

Déclaration. Si les plus-values sont calculées par votre banque, il suffit d'en reporter le montant sur la déclaration de revenus de l'année suivante. Sinon, il convient de souscrire une déclaration spéciale n° 2074.

Biens meubles

Les plus-values correspondantes sont imposées selon les mêmes modalités que les immeubles au taux 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux. À quelques exceptions près.

Exonérations. Elles concernent les meubles meublants (sauf les objets précieux), appareils ménagers et automobiles. Aucune imposition n'est due non plus si le prix de cession est inférieur à 5 000 € ni en cas de détention depuis plus de 12 ans.

Métaux et objets précieux. Leur cession est en principe soumise à une taxe forfaitaire de 7,5 % (métaux précieux) ou 4,5 % (bijoux, objets d'art et de collection) plus 0,5 % de CRDS prélevés sur le prix de cession et libératoire de l'impôt sur le revenu. Elle n'est pas due si la cession est inférieure à 5 000 € ou elle intervient au profit d'un musée, d'une bibliothèque ou d'un service d'archives. Il peut toutefois être avantageux d'opter pour une taxation à 16 %, comme les autres biens meubles, si l'on peut établir la date et la valeur d'acquisition. Si le bien est détenu depuis plus de 12 ans, la plus-value est en effet totalement exonérée. Une déclaration spéciale à souscrire dans le mois de la transaction est accompagnée du paiement de l'impôt.

À chaque bien sa plus-value

Biens immobiliers Biens meubles Valeurs mobilières
Biens concernés - Immeubles
- Droits sur les immeubles (usufruit, nue-propriété)
- Parts de sociétés à prépondérance immobilière
- Meubles, bateaux, chevaux, vins...
- Bijoux, objets d'art, de collection et d'antiquité
- Actions et droits sociaux
- Obligations
- Actions de SICAV
Exonérations - Titulaire d'une pension de retraite ou d'invalidité (sous conditions)
- Habitation principale
- Expropriation, remembrement
- Prix de cession inférieur à 15 000 € (bien par bien)
- Vente à un organisme de logement social (jusqu'au 31/12/09)
- Meubles meublants
- Appareils ménagers
- Automobiles
- Cession inférieure à 5 000 € (sauf métaux précieux) ou détention depuis plus de 12 ans
- Total des cessions inférieur à 25 000 € (en 2008)
- Titres acquis dans le cadre de l'épargne salariale ou d'un PEA
Abattement sur la plus-value - 10 % par année de détention au-delà de la 5e
- 1000 € par cession
- 10 % par année de détention au-delà de la 2e
- Actions et parts sociales : 1/3 par année de détention au-delà de la 5e, décompte à partir du 1er janvier 2006 ou de la date d'achat (si dirigeant retraité)
Imposition - 16 % + 11 % de la plus-value nette
- Pas d'imputation de moins-values
- 16 % + 11 % de la plus-value nette
- métaux et objets précieux : 8 % ou 5 % du prix de vente (ou, si option, 16 % + 11 % PV)
- Moins-values jamais imputables
- 18 % + 11 %
- moins-values constatées depuis le 1er janvier 2002 reportables sur 10 ans (5 ans auparavant)
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