Plus-values immobilières, la donne change en 2011

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2011 s'annonce bien difficile pour les finances des ménages qui vont voir leur facture fiscale s'alourdir très sérieusement. Les détenteurs de biens immobiliers sont notamment dans le collimateur, puisque à la restriction de certains avantages fiscaux (coup de rabot de 10 % sur les niches immobilières, fin du crédit d'impôt pour l'achat de la résidence principale, tour de vis sur le crédit d'impôt sur le solaire photovoltaïque, verdissement du dispositif Scellier) s'ajoute une taxation accrue des plus-values dégagées en cas de cession. Et ce n'est qu'un début... car la révision de la fiscalité du patrimoine annoncée pour le printemps pourrait leur réserver d'autres mauvaises surprises.

De 16... à 19 %
Les plus-values immobilières étaient jusqu'à présent soumises à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 16 %, à l'exception notable de celles réalisées au titre de la cession de la résidence principale et de biens détenus depuis plus de 15 ans (voir IP n° 659, novembre 2008). Alors que le gouvernement proposait une augmentation d'un point de ce prélèvement, les parlementaires ont finalement voté une hausse plus sévère, puisque les plus-values dégagées à partir du 1er janvier 2011 seront, en définitive, imposées à 19 % comme les plus-values financières sur les placements. Cette hausse significative destinée au financement de la réforme des retraites s'applique également aux opérations portant sur des biens meubles. À noter aussi que le supplément d'impôt en résultant n'est pas pris en compte pour le calcul du bouclier fiscal acquis au 1er janvier 2013 (revenus et impositions 2011).

Prélèvements sociaux en hausse
Autre mauvaise nouvelle, les prélèvements sociaux qui viennent aggraver la note fiscale augmentent aussi, tant pour les plus-values immobilières que pour les plus-values sur biens meubles.
De 12,1 à 12,3 %
Financement de la réforme des retraites oblige, les prélèvements sociaux sur les revenus de placement et les revenus du patrimoine passent de 12,1 % à 12,3 %. De ce fait, les plus-values réalisées dès le 1er janvier 2011 au titre de la cession de biens meubles et immeubles subissent une ponction totale de 31,3 % (19 % + 12,3 %) au lieu de 28,1 % en 2010 (16 % + 12,1 %). Comme pour l'impôt sur le revenu, l'impact de cette hausse des prélèvements sociaux est neutralisé pour le calcul du bouclier fiscal 2013.
Base inchangée.
En revanche, les velleités des députés consistant à assujettir les plus-values immobilières aux prélèvements sociaux pour leur montant brut avant application de l'abattement fiscal de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année ont finalement été repoussées par les sénateurs. Ainsi, comme actuellement, seule la fraction de la plus-value imposable à l'impôt est soumise aux prélèvements sociaux. Mais tout danger n'est pas écarté et il se pourrait que cette proposition soit à nouveau d'actualité au printemps prochain dans le cadre de la discussion sur l'évolution de la fiscalité du patrimoine (voir encadré). Ceux qui ont un projet de cession immobilière ont donc tout intérêt à le concrétiser dès que possible afin de ne pas subir un nouvel alourdissement du coût de leur opération.
Effet instantané
L'augmentation des prélèvements fiscaux et sociaux s'applique aux plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2011, la date de signature de l'acte authentique faisant foi. Elle a un impact immédiat sur le porte-monnaie des propriétaires cédants, puisque l'impôt et les prélèvements sociaux sont déduits du prix de vente par le notaire lors de la signature.

Exonérations préservées... dans l'immédiat
En pratique, ces aggravations fiscales et sociales concernent les détenteurs d'investissements locatifs ou de résidences secondaires de moins de 15 ans. En effet, les exonérations en vigueur jusqu'à présent sont pour l'instant préservées (résidence principale, donation, expropriation, cession inférieure à 15 000 ?, cession à un organisme social avant le 31 décembre 2011, personnes âgées ou invalides en deçà d'un certain niveau de revenus...). De même, l'abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième est maintenu, de même que l'abattement de 1 000 ?.
+ 3,2 points de taxation
Selon que vous revendez un bien
en 2010 en 2011
Prix d'achat 180 000 ?
180 000 ?
Prix de vente 400 000 ?
400 000 ?
Durée de détention 12 ans
12 ans
Abattement 70 %
70 %
Plus-value imposable 65 000 ?*
65 000 ?*
Imposition totale 18 265 ?*
20 345 ?
Différentiel d'impôt
+ 2 080 ?
* (400 000 ? - 180 000 ?) x 0,3



Une réforme peut en cacher une autre...
À peine ces mesures adoptées, d'autres hausses fiscales se dessinent à l'horizon. En effet, l'annonce par le chef de l'État d'une révision de la fiscalité du patrimoine au printemps prochain a ouvert la voie à de nombreuses rumeurs. Si d'aventure l'ISF et le bouclier fiscal étaient supprimés, il faudrait en effet trouver d'autres recettes fiscales pour compenser le manque à gagner, en imposant les revenus du patrimoine plutôt que le patrimoine lui-même. Parmi les pistes de réflexion, l'introduction des plus-values immobilières dans le barème progressif de l'IR, la suppression de l'abattement pour détention, voire la taxation de la résidence principale ont été évoquées. Un nouveau groupe de travail a commencé à plancher sur le sujet et devrait rendre sa copie en avril. Les contribuables devront donc encore attendre quelques mois avant de savoir à quelle sauce fiscale ils seront mangés...
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