Plan de rigueur : quel impact sur le marché immobilier ?

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Les mesures touchant le Scellier, le PTZ+ ou la TVA ont été très critiquées par les professionnels du bâtiment. Mais quel sera leur effet pour les particuliers sur les prix et les ventes? Le point avec les spécialistes.

Suppression du PTZ + dans l'ancien.

Les agents immobiliers qui avaient régulièrement loué les vertu du PTZ + (prêt à taux zéro +) pour un premier achat de logement neuf ou ancien sont particulièrement inquiets des répercussions de sa suppression. Désormais, ce prêt sera cantonné aux logements neufs, généralement plus coûteux.. «Cette mesure offrait aux familles les plus fragiles une voie vers l'accession à la propriété, estime Jean-François Buet, secrétaire général de la Fnaim. Sa fin est un mauvais signal, nous nous éloignons de la France des propriétaires voulue par le président». Bon nombre de professionnels aurait préféré voir ce PTZ + soumis à des critères de ressources plutôt que disparaître.

«Sur les 750.000 transactions réalisées cette année, 300.000 ont été financées avec un PTZ + dans l'ancien et 230.000 concernent des biens qui ne sont pas des résidences principales, poursuit Jean-François Buet. La nouvelle donne concerne donc trois quarts des transactions». Selon les calculs de la fédération de l'immobilier, le volume de ventes pourrait reculer de 200.000 acquisitions.

De son côté, l'économiste Michel Mouillart estime qu'avec cette mesure «la crise sera de plus grande ampleur qu'en 2008 et aura un impact négatif considérable sur le volume des crédits immobiliers».

Et du côté des prix ? Outre les économies budgétaires, les mesures annoncées sont censées permettre de réguler les prix. «Ils ne vont pas baisser tant que cela, estime Sébastien de Lafond, président du réseau MeilleursAgents.com. Car la suppression du PTZ + va faire baisser une demande déjà faiblissante, mais en même temps l'imposition sur les plus-values freine l'offre». En effet, si ces dernières semaines avaient vu l'arrivée sur le marché de petites surfaces en région parisienne et de résidences secondaires dans les zones de villégiature, le flot s'est déjà tari selon lui.

«Les acheteurs comme les vendeurs sont un peu perdus par cette superposition d'annonces et de dispositifs fiscaux, estime pour sa part avec Xavier Boutiron, notaire en charge de la stratégie patrimoniale chez Cheuvreux notaires à Paris. Selon lui, au vu de la demande soutenue dans la capitale, les prix devraient se maintenir mais l'impact à la baisse devrait être plus net en province. Dans tous les cas de figure, les interlocuteurs du marché s'accordent à reconnaître que le grand vainqueur en 2012 devrait être l'attentisme : acheteurs et vendeurs attendant que la conjoncture et le cadre légal se clarifient.

Disparition du Scellier en 2013.

La réduction d'impôt accordée aux investisseurs achetant pour louer, le dispositif Scellier, sera finalement de 13 % en 2012 avant de disparaître purement et simplement en 2013. Sur cette mesure, ce sont les promoteurs qui montent au créneau. En premier lieu, la Fédération des promoteurs immobiliers et son président Marc Pigeon estime que «la seule disparition du Scellier va coûter 100.000 emplois et diminuer de 2 milliards d'euros les recettes de TVA». Selon la FPI, le nombre de ventes en 2011 devrait passer sous la barre des 100.000 avec une nouvelle baisse de 16 % au troisième trimestre par rapport au trimestre correspondant de 2010. Selon Marc Pigeon, les ventes devraient tomber à 75.000 en 2013, le niveau atteint lors de la crise de 2008.

Tout en condamnant le manque de constance dans les mesures qui se succèdent actuellement, Jean-Philippe Bourgade PDG du promoteur Bouwfonds Marignan, est moins pessimiste. «En France, la croissance prévue est faible mais elle existe et, surtout le dynamisme démographique ne se dément pas d'une année sur l'autre», rappelle-t-il. Dans ces conditions, selon lui «il n'y a pas d'autre choix que de construire» et d'autres mesures d'accompagnement se mettront en place dans un futur proche pour relancer le secteur. En attendant, il estime que le premier semestre 2012 devrait être particulièrement terne avant un éventuel sursaut qui permettrait de limiter le recul des constructions à 10.000 logements. La rareté aidant, les prix devraient se maintenir à des niveaux élevés en Ile de France et rester stable dans la plupart des villes de province voire orientés à la baisse dans les secteurs les moins recherchés.

Quant à la réaction des investisseurs, les avis sont nuancés. Pour Benjamin Nicaise, président de la plateforme d'investissement immobilier Cerenicimo, «l'impact devrait être violent car les Français survalorisent les réductions fiscales et pourraient se détourner massivement du Scellier». Me Pierre Bazaille, président de l'institut notarial de l'immobilier est plus nuancé : «Tout comme nous avons enregistré un bond des ventes ces dernières semaines pour échapper au futur régime des plus-values, il pourrait y avoir un ultime sursaut pour le Scellier en 2012». Pourtant, il l'avoue, le premier semestre 2012 devrait être attentiste car la deuxième partie de l'année pourrait changer la donne quel que soit le président élu.

TVA à 7 % et réduction de 20 % du crédit d'impôt développement durable.

Ces deux mesures touchant les travaux ou l'équipement de la maison pourraient nuire principalement aux artisans du bâtiment. Réunis à Paris dans le cadre du salon Batimat, ils n'ont pas manqué de rappeler que le secrétaire d'Etat au Logement Benoist Apparu avait assuré voilà trois semaine que la TVA à 5,5 % serait «maintenue quoi qu'il arrive». «Le freinage sera brutal car il entraînera immédiatement une perte d'un milliard de chiffre d'affaires et la disparition directe et indirecte de 10.000 emplois», estime dans un communiqué Patrick Liébus, président de la Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment (CAPEB).

Certes, pour un particulier, le relèvement de la TVA ne représente qu'une hausse de la facture de 150 euros sur un chantier de 10.000 euros. Mais les artisans craignent de ne pas pouvoir faire face si l'on ajoute les répercussion de la fin du PTZ + dans l'ancien et le rabotage du crédit d'impôt développement durable, qui avait déjà subi une coupe de 10 % au mois d'août. Selon eux, les clients ne seront pas prêts à financer le surcoût et pourraient se tourner vers le travail au noir ou vers les auto-entrepreneurs. Ces derniers ne sont en effet pas assujetti à la TVA et leur situation n'a pas évolué.

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