Perspectives du marché commerces : les défis de l'embellie

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Avec 7,7 mds €, « le marché français des commerces a connu en 2014 la meilleure année de son histoire » souligne une étude de Cushman & Wakefield. Les commerces représentent 32% des montants investis dans l’Hexagone, soit près du double de la moyenne des dix dernières années (18 %). Reste que ce segment doit faire face à de nombreux défis pour conserver une attractivité auréolée de valeur refuge.

Des perspectives 2015 animées

La mollesse de la croissance économique, le niveau élevé du chômage ainsi que l’instabilité du contexte réglementaire et fiscal devraient continuer d’alimenter la prudence. De quoi encore peser sur l'immobilier des commerces en 2015. La période restera surtout défavorables aux marchés secondaires qui, souffrant de la poursuite des arbitrages des enseignes, continueront de voir leur taux de vacance augmenter. Si les principales artères commerçantes susciteront la convoitise, l’activité pourrait toutefois y être pénalisée par la hausse des valeurs dans certaines villes et le nombre très limité d’opportunités de qualité. Enfin, les prochains mois confirmeront l’émergence d’ensembles commerciaux plus qualitatifs et de nature variée, adaptés à la demande des enseignes et aux nouvelles attentes des consommateurs.

En tous cas, globalement, « le marché français n’en restera pas moins dynamique ». La très forte demande des investisseurs déjà présents dans l’Hexagone, l’arrivée constante de nouveaux entrants et la masse des capitaux disponibles promettent ainsi une année 2015 animée et des volumes sans nul doute supérieurs à la moyenne décennale. 

Des taux de rendement bien supérieurs aux taux sans risques

Les taux de rendement prime ont enregistré une nouvelle compression en 2014 dans un contexte où une remontée des taux sans risques semble pour le moment écartée. Ils s’établissent autour de 3,5 % pour les commerces parisiens. Dans certains quartiers et en particulier « dans le cœur historique du luxe parisien » les valeurs locatives ont continué à augmenter. La tendance est toutefois à la stabilité, qu’il s’agisse des meilleurs emplacements des grandes artères en province et des centres commerciaux ou des zones de périphérie les plus établis.

Les emplacements secondaires ont à l’inverse subi une pression à la baisse, particulièrement marquée dans certains centres commerciaux de taille intermédiaire où certaines enseignes n’ont pas hésité à « rendre les clés ». Le durcissement des relations entre bailleurs et enseignes ont conduit à négocier « âprement » les durées d’engagement, en même temps que les propriétaires ont du consentir davantage de mesures d’accompagnement.

Cette année, les relations entre les deux parties devraient encore demeurer tendues en raison de l’adoption de la loi ACTPE (Artisanat, Commerce et Très Petites Entreprises). Parmi ses principales dispositions, le texte qui vise à répondre aux taux d'effort des enseignes impose dorénavant « la restriction de la faculté de conclure des baux fermes, l’augmentation de la durée du bail dérogatoire de deux à trois ans, l’encadrement de l’évolution du loyer ou la clarification de la répartition des charges entre bailleur et locataire ». Autant de contraintes qui selon EY « joueront sans doute un rôle important dans les futures négociations locatives ».

Enfin, l'année écoulée a été marqué par un rendement quasi nul des taux sans risque (0,92 % en moyenne en décembre pour l'OAT 10 ans). Ce faible niveau conjugué à la forte concurrence entre investisseurs, a accéléré la compression des taux de rendement. Néanmoins, la rentabilité des actifs immobiliers reste largement supérieure aux emprunts d’état sans risques et « attractive par rapport à d'autres formes de placements » d'autant que « les financements bancaires ne constituent plus un frein à l'investissement et que les marges ont fortement baissé » souligne le baromètre immobilier EY.

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